在河南省開封市的樓市限售經(jīng)歷了放松、取消放松之后，7月24日晚間，蘇州市政府出臺《關(guān)于進(jìn)一步完善全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見》，在土地出讓、居民購房政策、住房信貸稅收等方面進(jìn)一步收緊樓市調(diào)控。特別是限售范圍擴(kuò)大為蘇州市6區(qū)，統(tǒng)一新房限售3年，二手房限售5年?！豆ぷ饕庖姟窂?月25日正式實施。這也是蘇州年內(nèi)第四次加碼調(diào)控。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，蘇州此次政策發(fā)布，略超乎市場預(yù)期。因為今年以來蘇州已經(jīng)出臺了較為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策。此次加碼，和此前開封松綁限售政策叫停類似，即房住不炒依然是今年下半年的政策邏輯。相關(guān)市場參與主體一定要充分認(rèn)識到當(dāng)前穩(wěn)定市場的重要性。而類似政策出臺，對后續(xù)繼續(xù)管控投資投機(jī)需求和穩(wěn)預(yù)期等能形成較好的條件。

限售范圍擴(kuò)大

具體看，《工作意見》規(guī)定，蘇州市區(qū)范圍內(nèi)新取得預(yù)（銷）售許可的商品住房項目（含已經(jīng)取得預(yù)售許可尚未開始網(wǎng)簽的項目），購房人自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起滿3年后方可轉(zhuǎn)讓；二手住房通過市場交易購房人新取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

此次，政策將限售范圍擴(kuò)大為蘇州市區(qū)，即姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、吳江區(qū)、蘇州高新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住房、二手住房實施限制轉(zhuǎn)讓措施，且不分區(qū)域統(tǒng)一新房限售3年，二手房限售5年。

《工作意見》明確，對買賣雙方已完成草簽并已提交限購核查的、買賣雙方已簽訂認(rèn)購協(xié)議或購房合同并能提供已支付房款（含定金、首付款或部分房款）的銀行、支付寶、微信轉(zhuǎn)賬憑證原件，且在2019年9月30日前將上述材料提交交易管理部門備案的，仍按原政策執(zhí)行。

非戶籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉市范圍內(nèi)申請購買第1套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前3年內(nèi)在蘇州市范圍內(nèi)連續(xù)繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。

社保及個人所得稅繳納范圍是指在蘇州大市范圍內(nèi)，包括蘇州市區(qū)及昆山、太倉、常熟、張家港等范圍。

此前，蘇州要求，非蘇州市戶籍居民家庭提供兩年內(nèi)在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉市累計一年納稅或社保證明，即可購買首套房。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，限售范圍擴(kuò)大是蘇州當(dāng)前政策明顯收緊的地方。對于一些蘇州的炒房者來說，這兩年的房屋流動性會明顯減少，這有助于打擊各類購房套現(xiàn)的行為。對居民購房政策的調(diào)整中，把昆山和太倉都納入到嚴(yán)格限購的范圍，和炒房者這兩年在此類購房市場炒作等有關(guān)，政策收緊意味著購房的要求更高，有助于打擊炒房需求。同時，蘇州此次政策在收緊中也考慮到各區(qū)縣人口流動和產(chǎn)業(yè)流動相對頻繁的地區(qū)，考慮了在常熟、張家港等地工作的人才在蘇州地區(qū)買房的實際需要。

合理控制房地產(chǎn)貸款占比

同時，蘇州加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸宏觀審慎管理。在嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策基礎(chǔ)上，金融監(jiān)管部門聯(lián)合督促銀行機(jī)構(gòu)將新增貸款中房地產(chǎn)貸款占比控制在合理水平；對明顯存在違反宏觀調(diào)控政策的，依法依規(guī)采取相應(yīng)監(jiān)管措施。加大對房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征和清算環(huán)節(jié)管理力度，實施預(yù)售備案價格預(yù)警線管理。全面應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)，加強(qiáng)存量房交易合同監(jiān)管和稅收征管。

這意味著，在保障蘇州居民首套房信貸資金和本市房地產(chǎn)開發(fā)項目合理信貸資金需求的情況下，政府將合理控制房地產(chǎn)貸款占比，對房地產(chǎn)貸款集中度過高和增速過快的銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管提示。蘇州繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行差別化住房信貸政策，對明顯存在違反宏觀調(diào)控政策、不審慎放貸的銀行機(jī)構(gòu)，依法依規(guī)采取相應(yīng)監(jiān)管措施。

此外，今年蘇州確定了市區(qū)住宅用地計劃供應(yīng)面積為6000畝（其中政策性住房用地不少于1800畝）?！豆ぷ饕庖姟诽岢黾哟笸恋毓?yīng)保障力度，嚴(yán)格執(zhí)行住宅用地供應(yīng)計劃，保障土地市場供需適度。

嚴(yán)格施行購地自有資金申報核查制度，競買企業(yè)應(yīng)說明購地資金來源并作出承諾。住宅用地出讓競買保證金調(diào)整為30%～50%區(qū)間設(shè)置，具體在出讓公告中設(shè)定。如在簽訂土地出讓合同前發(fā)現(xiàn)競得人申報自有資金情況不實的，取消競得資格并沒收保證金；在簽訂土地出讓合同后發(fā)現(xiàn)受讓人申報自有資金情況不實的，終止出讓合同并沒收定金，并將相關(guān)違法違規(guī)行為納入企業(yè)誠信系統(tǒng)。

住宅用地鼓勵實行“限房價、限地價”出讓方式，在蘇州現(xiàn)有的“一次報價”公開出讓方式基礎(chǔ)上，根據(jù)市場情況，明確出讓地塊所建商品房價格要求，引導(dǎo)競買人審慎理性報價。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從拿地的管控看，強(qiáng)調(diào)了購地自有資金申報核查秩序，這實際上是為了防范違規(guī)資金進(jìn)入到購地市場。蘇州此次出臺的樓市調(diào)控政策，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)長效發(fā)展的導(dǎo)向，也體現(xiàn)了當(dāng)前對于“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”的政策思路，對于打擊投資投機(jī)需求、促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展等都有較為積極的作用。

5月曾三次出手調(diào)控樓市

今年5月，蘇州曾三次出手調(diào)控樓市，當(dāng)時就針對限售、土地供應(yīng)等作出調(diào)整。

今年5月11日，蘇州在蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域，新房限售3年；蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房，限售5年。在蘇州工業(yè)園區(qū)全域內(nèi)，新取得預(yù)（銷）售許可的商品住房，實行人才優(yōu)先購買政策。

5月16日，蘇州再次調(diào)整工業(yè)園區(qū)新購住房的學(xué)位政策，“五年一學(xué)位”調(diào)整為“九年一學(xué)位”，同一家庭多名子女不受限制，政策當(dāng)天起執(zhí)行。

5月17日，蘇州吳江區(qū)發(fā)布《關(guān)于吳地網(wǎng)（2019）7號公告地塊掛牌出讓的補(bǔ)充公告》，該宗地塊的市場指導(dǎo)總價、網(wǎng)上競價中止價格及一次性報價全部降低。

澎湃新聞了解到，5月24日，江蘇省蘇州市政府聯(lián)合住建局、發(fā)改委、自然資源局等部門召集30余家地產(chǎn)商召開蘇州房地產(chǎn)行業(yè)座談會。會議稱，如蘇州樓市的幾大指標(biāo)得不到控制，7月后調(diào)控會即刻加碼，包括擴(kuò)大限售范圍，提高外地人購房需要的社保門檻等。與此同時，蘇州房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制政策已經(jīng)形成方案，待上報住建部，長效調(diào)控機(jī)制實施后階段調(diào)措施不取消，一切以重要考核指標(biāo)要求為準(zhǔn)。

上述座談會的背景是，今年一季度以來，蘇州市土地市場過熱、一二手房價格出現(xiàn)倒掛，4月底房地產(chǎn)價格指數(shù)提高5%，已超過蘇州全年調(diào)控目標(biāo)5%的界限。住建部也因新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大，對蘇州進(jìn)行了預(yù)警提示。此次《工作意見》提到，近年來蘇州市房地產(chǎn)市場具有變化快、周期短的特點(diǎn)。

易居研究院中國百城房價報告顯示，今年上半年，蘇州市各區(qū)房價環(huán)比均有一定程度漲幅，其中蘇州原本房價較低的相城區(qū)均價達(dá)到23359元/平方米，環(huán)比漲幅22.74%，與蘇州高新區(qū)成交均價23692元/平方米相差無幾；蘇州工業(yè)園區(qū)房價成交均價環(huán)比漲幅近9%。