認(rèn)購80套，去化率37%，這是光明地產(chǎn)在成都市場交出的第一份獨立完成的成績單。

成都公司的表現(xiàn)只是光明地產(chǎn)全國發(fā)展的一個縮影。

自2016年營業(yè)收入突破200億后，光明地產(chǎn)營業(yè)收入已經(jīng)連續(xù)三年保持在一個水平，增長乏力，尤其是2018年不增反降，資產(chǎn)負(fù)債率也是居高不下，持續(xù)幾年保持在80%左右。

01

進入成都兩年，市場拓展壓力大

光明蓉府地塊，是光明地產(chǎn)在成都拿到的首個項目，品牌落地之作。

2018年1月，光明地產(chǎn)在成都成立籌備組，7月成立了成都城市公司。

公開資料顯示，成都城市公司未來將立足成都、深耕川渝、輻射周邊，并在2020年實現(xiàn)年銷售金額50億元的目標(biāo)。

光明地產(chǎn)在雙流拿下首個項目后，又在青白江和龍泉驛布局了兩個項目，兩者為合作開發(fā)項目。

2018年12月28日，光明地產(chǎn)聯(lián)合龍湖、中駿獲取龍泉驛約117畝地塊，即龍泉驛璟悅天著。

除璟悅天著項目尚未推出外，星徽城和光明蓉府已經(jīng)于6月份先后推出。

光明蓉府，占地62.82畝，在容積率2.0的規(guī)劃條件下，產(chǎn)品分為洋房和高層兩種，已于6月26日獲得一批次預(yù)售。

先期推出的218套房源，主力戶型在128-143㎡的洋房產(chǎn)品，銷售單價18588-21099元/平，裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平。

這樣的價格，遠(yuǎn)高于雙流區(qū)新房成交均價。

據(jù)中成房業(yè)6月市場報告數(shù)據(jù)顯示，雙流6月新房成交均價為14072元/㎡。

數(shù)據(jù)來源：中成房業(yè)

這樣的價格，和離怡心湖板塊更近、居住氛圍相對更成熟的幾個項目相比，并不具優(yōu)勢。

此外，項目還面臨區(qū)域存量高的壓力。

中成房業(yè)數(shù)據(jù)顯示，截止6月，雙流新房存量高達(dá)172.4萬㎡，同比上漲了31.1%。

價格高企，競爭壓力大的情況下，光明蓉府給出了自己的成績單。

據(jù)四川中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，光明蓉府開盤認(rèn)購80套，去化率為37%，低于當(dāng)周53%的市場整體去化率。

數(shù)據(jù)來源：四川中原研究院

隨后又去化了多少？因備案數(shù)據(jù)的延后，我們暫時不得而知。

比光明蓉府更早些時候推出的星徽城，開盤賣了多少？也成為了一個謎。

星徽城，光明控股51%，項目位于青白江區(qū)鳳凰西二路以東、鳳祥大道以南，4800元/㎡的樓面地價，在當(dāng)時刷新青白江地價。

項目總占地面積約84畝，共計859戶，由3棟18層的小高層、14棟11層和2棟8層的洋房以及一條獨立的風(fēng)情商業(yè)街組成。

項目于6月3日獲得預(yù)售，推出72-113㎡戶型，帶裝修價格9500元/㎡。

同蓉府相比，星徽城面臨的市場環(huán)境可能更為惡劣。

同樣是中成房業(yè)數(shù)據(jù)顯示，6月青白江新房成交均價8080元/㎡，新房存量122.9萬㎡，同比暴增236.4%。

和中駿、龍湖聯(lián)合打造的城東新項目璟悅天著，位于龍泉驛東山板塊，占地117畝，容積率不大于1.5且不小于1。

項目由中駿操盤，具體規(guī)劃定位暫未公開。

作為光明地產(chǎn)在成都的品牌落地之作，蓉府37%的去化率，總部是否滿意？未來在成都的戰(zhàn)略布局規(guī)劃又如何？關(guān)于光明地產(chǎn)在成都發(fā)展的一系列問題，截止發(fā)稿，光明蓉府相關(guān)負(fù)責(zé)人魯巖東并未給予回復(fù)。

02

布局十省二市，仍未建立完善的產(chǎn)品系？

進入成都市場兩年的光明地產(chǎn)，有著什么樣的背景？開發(fā)實力如何？ 

官網(wǎng)資料顯示，光明地產(chǎn)是中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)百強，光明食品集團旗下上市公司。

由原上海海博股份有限公司（以下簡稱海博股份）于2015年7月與農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團）股份有限公司（以下簡稱農(nóng)工商）通過重大資產(chǎn)重組組建而成。

兩家公司的第一大股東都為光明集團。

資料顯示，農(nóng)工商成立于1988年5月14日，對外投資83家公司，多為房地產(chǎn)行業(yè)。

海博股份是光明集團旗下四大上市公司平臺之一，其主營業(yè)務(wù)是出租車業(yè)、物流業(yè)，以及不銹鋼器皿制造業(yè)。

重組之后海博股份將把物流業(yè)務(wù)之外的業(yè)務(wù)從上市公司剝離，同時注入農(nóng)工商，轉(zhuǎn)型成為一家由房地產(chǎn)、物流兩大業(yè)務(wù)板塊構(gòu)成的上市公司。

目前光明地產(chǎn)已經(jīng)是一家以房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)，集房產(chǎn)、商業(yè)綜合體、物流等相關(guān)業(yè)務(wù)為一體的國有房企。

公司開發(fā)足跡遍布江蘇、浙江、山東、安徽、河南、湖北、湖南、廣西、四川、云南、上海、重慶等十省二市。

數(shù)據(jù)來源：光明地產(chǎn)官網(wǎng)

自2017年起，光明地產(chǎn)又開啟了多元化轉(zhuǎn)型之路，從地產(chǎn)開發(fā)向城市運營和服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

重點實施“1+7+5”模式。

“1”：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；“+7”：殷實農(nóng)場建設(shè)、歷史名鎮(zhèn)建設(shè)、租賃住宅建設(shè)、城中村建設(shè)、城市更新、保障房建設(shè)、冷鏈物流；“+5”：打造協(xié)同發(fā)展五大平臺底板：商業(yè)平臺、物流平臺、服務(wù)平臺、建設(shè)平臺、供應(yīng)鏈平臺。

圖片來源：光明地產(chǎn)官網(wǎng)

據(jù)官網(wǎng)資料顯示，商業(yè)地產(chǎn)是光明地產(chǎn)未來核心業(yè)務(wù)板塊之一。

未來商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略方向主要為四個平臺：一是O2O新型社區(qū)商業(yè)；二是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)；三是創(chuàng)客產(chǎn)業(yè)園區(qū)；四是探索嘗試互聯(lián)網(wǎng)金融以及眾籌網(wǎng)。

目前，累計開發(fā)各類住宅、商業(yè)辦公面積5500多萬平方米。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)研究人士Y先生認(rèn)為，光明地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，如果過多強調(diào)城市運營，往往反而會踏空，因為企業(yè)需要意識到，如果住宅業(yè)務(wù)不是足夠強勁，那么其后續(xù)發(fā)展還是會有很多壓力。

此外城市運營方面，包括近期的老舊小區(qū)改造，是市場的機會點，但是企業(yè)也需要謹(jǐn)慎進入，因為潛在的不確定性因素很多。

另外需要注意的是，發(fā)展至今，雖然光明地產(chǎn)的業(yè)務(wù)已在十省二市布局，從官網(wǎng)展示來看，光明似乎并沒有打造屬于自己的產(chǎn)品體系。

Y先生認(rèn)為，從產(chǎn)品線來說，光明地產(chǎn)確實相對比較弱，這影響了產(chǎn)品的認(rèn)同感，尤其是這兩年地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品線的推廣方面，往往已經(jīng)形成較好市場口碑的情況下。

他建議光明地產(chǎn)這兩年需要在產(chǎn)品線打造這個領(lǐng)域積極努力。

03

營收、利潤雙降

沒有產(chǎn)品線支撐的光明地產(chǎn)，市場表現(xiàn)如何？

官方數(shù)據(jù)顯示，重組后的光明地產(chǎn)，營業(yè)收入突破200億元，但此后表現(xiàn)一直較為穩(wěn)定。

2018年光明地產(chǎn)營業(yè)收入為204.94億元，較2017年的208.11億元有小幅的下滑。

制圖：文軒實驗室

2018年簽約金額為244.59億元，較上年同比上漲3.37%。

和相對穩(wěn)定的營收、上漲的簽約金額不一樣的是，光明地產(chǎn)2108年歸上市公司股東凈利潤下滑幅度卻較為明顯。

數(shù)據(jù)顯示，光明地產(chǎn)在2018年的歸屬于母公司股東的凈利潤僅為14.18億元，同比下降27.17%，與2016年98.15%、2017年92.55%的歸上市公司凈利潤上漲幅度形成強大反差。

2019年的業(yè)績目標(biāo)如何呢？

2018年年報指出，2019年全年，光明地產(chǎn)計劃營業(yè)收入 200 億元， 計劃新開工面積 291 萬平方米，計劃竣工面積 224 萬平方米。

2019年的銷售業(yè)績目標(biāo)是多少暫時不得而知，有消息稱是300億元。

04

積極拿地 資產(chǎn)負(fù)債率居高不下

高目標(biāo)，必須有土儲作為支撐。

2018 年內(nèi)，光明地產(chǎn)新增房地產(chǎn)儲備面積為 144.52 萬平方米，上年同期為 94.25 萬平方米，同比增長 53.34%。

到了2019年，光明還在加大拿地步伐和節(jié)奏。

據(jù)光明地產(chǎn)2019年7月2日發(fā)出的公告數(shù)據(jù)顯示，2019年1-6月新增房地產(chǎn)項目16個，總用地面積162.14萬平方米。

不過光明地產(chǎn)2019年第一季度的營業(yè)收入與去年同期相比，并沒有明顯的提升。

數(shù)據(jù)顯示，光明地產(chǎn)2019年第一季度營業(yè)收入為31.76億元，相較去年同期上漲了6%。

另外密集的拿地動作，需要足夠的資金支撐。近幾年，光明地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率一直處于80%左右，居高不下。

2018年末的凈負(fù)債率為194.77%，較2017年末上升超過61個百分點。其資產(chǎn)負(fù)債率為82.38%，較上年上升2.46個百分點，2019年第一季度末微幅下滑至81.79%。

制圖：文軒實驗室

為了應(yīng)對市場擴展帶來的經(jīng)濟壓力，轉(zhuǎn)讓股權(quán)、發(fā)行短期融資券、發(fā)行中期票券等成為光明地產(chǎn)“補血”的手段。

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以上資料整理自網(wǎng)絡(luò)

實際上，補血只能解決一時的資金壓力，負(fù)債率居高不下帶來的資金壓力循環(huán)，還是只有靠促進項目去化，加速資金流轉(zhuǎn)來解決。