文丨西部菌

三四線城市又有壞消息傳來！

媒體梳理顯示，截至到7月26日，今年全國共有275家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)清算，僅7月24日一天就有三家，而且它們大部分屬于分布在三四線及以下城市的本地中小型房企。

房企洗牌背后，是樓市、城市在洗牌，破產(chǎn)接連上演，為什么是三四線城市率先扛不住了？

01

中小城市房企躺著掙錢的時代結(jié)束

半年多時間275家房企倒閉，相當于每天至少消失一家，這個速度的確很驚人。不過相對往年的環(huán)比數(shù)據(jù)，并沒有大幅度增長。而2018年在工商局注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)商，一共多達9.7萬家，所以上半年的情況還談不上“倒閉潮”。

但有兩點值得注意：第一，破產(chǎn)倒閉的房企中，不乏明星公司。比如“寧波首富”掌舵，一度位列全國500強的上市房企銀億集團，同樣難逃破產(chǎn)命運。

第二，整個房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)沒有太大的增量空間，2019年上半年成交面積，甚至出現(xiàn)同比下跌的局面。因此黃奇帆在近日的演講中也表示，今后十幾年，中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量會減少三分之二以上。

拋開大背景不談，對這些破產(chǎn)倒閉的房企來說，活不下去的直接因素有很多。

比如融資難。上半年以來，已經(jīng)有15次針對房企資金鏈收緊的政策，不久前對信托渠道的限制，就直接斬斷了不少房企的重要輸血管。中小型房企本身就沒有龐大的現(xiàn)金流，杠桿率很高，一旦資金鏈斷裂，自然難逃關(guān)門大吉。

比如調(diào)控收緊。據(jù)不完全統(tǒng)計，上半年各地出臺調(diào)控文件超過250次，限地價、限房價，限購、限售，幾天之前蘇州就再次出手限購加限售。

來源：恒大研究院

一方面它提升了房企拿地成本，壓縮利潤空間，另一方面延長了資金回籠時間，對中小型房企打擊相當致命。

沒有資金、資源和市場優(yōu)勢的三四線房企，在接下來的激烈競爭中會率先出局，而房企普遍受益躺著掙錢的時代結(jié)束，本質(zhì)上還是因為，中小城市土地、人口的擴張，已經(jīng)面臨尾聲。

02

房企的分化和城市的分化正在同時發(fā)生

中國的商品房歷史只有二十多年，這期間恰恰是城市化的擴張高峰期，城鎮(zhèn)化率從2000每年前后的36%，增長為2018年的60%左右；新房成交面積從二十年前的每年一億平米，增長到目前每年十七八億平米。

農(nóng)民進城，帶來大量的新增剛需；城市邊界擴張，為樓市的繁榮提供了土地；拆遷和棚改則釋放了大量的資金。

數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)化率每增加1%，商品房銷售價格提高5.83%，房企的命運和城市的命運緊密掛鉤。

縣城樓盤也能上萬背后，是中小型房企賺的盆滿缽滿。所以過去的房地產(chǎn)行業(yè)，出現(xiàn)了兩個重要特征：一是三四線小房企遍地開花；二是巨頭普遍下沉，前往十八線城市掘金。

最新公布的財富中國500強排行榜上，房地產(chǎn)領(lǐng)域的上榜公司達到52個，上榜數(shù)量僅次于金屬行業(yè)。2017年是56家，2018年是55家，上榜數(shù)量都排在各行業(yè)第一位。作為對比2012年只有32家。

從財富500強的年份變化可以看出，過去房企在城市化的紅利下高速發(fā)展，然而最近兩年明顯面臨著擴張的天花板。

這種局面很容易理解。業(yè)界對房價和樓市走向的普遍看法是，短期看政策，中期看土地，長期看人口。政策層面不斷收緊，土地層面，攤大餅式的城市建設(shè)，鬼區(qū)的風險越來越大。

至于人口，2018年常住人口增長前十的城市，分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙、寧波。除了寧波，全都在20萬以上，而且它們都是二線城市。常住人口增長二十強，沒有三四線城市的身影。

財富500強行業(yè)分布，來源：財富中文網(wǎng)

前不久國家首次提到收縮型城市，另外有研究團隊調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國12%的城市在收縮，房子白菜價的黑龍江鶴崗，海景房無人問津的山東乳山，包括這兩天被廣泛聚焦的鎮(zhèn)江，都面臨著人口流失的收縮風險。

可見，房企的分化和城市的分化，正在同時發(fā)生。

當然對房企來說，未必都是寒冬，日前公布的財富世界500強榜單上，恒大、碧桂園、綠地、保利等頭部房企，都實現(xiàn)了位次的大幅度提升，尤其是碧桂園從353位躍居177位。

大分化時代，人口、資金加速集聚，強者越強，房企如此，城市也如此。

03

樓市、城市洗牌，誰是大贏家

三四線城市還活著的中小型房企，為了規(guī)避資金鏈風險，不排除采取降價促銷的辦法回籠資金。不過政策開閘依舊有風險，幾天前河南開封撤銷限售令又收回，是鮮活的案例。

站在投資層面看，中小城市房企接連倒閉，出現(xiàn)樓盤爛尾的問題也不奇怪，它說明最安全可靠的投資選擇，依舊是熱點一二線城市。

關(guān)于這點，西部菌比較認同黃奇帆日前流傳很廣的文章中的判斷，未來房地產(chǎn)的熱點，將集中在三個地方：

一是中心城市，尤其是包括成都、武漢、鄭州和西安在內(nèi)的九大國家中心城市；二是大都市圈；三是熱點城市群。

這些熱點地區(qū)，不僅會虹吸全國的人才、技術(shù)，還會集聚房企運轉(zhuǎn)最需要的資金。

來源：第一財經(jīng)

以2018年的數(shù)據(jù)為例，本外幣存款余額也即資金總量，北京、上海、深圳和廣州四大一線城市遙遙領(lǐng)先，其中京滬超過10萬億。

資金總量排名前列的，如杭州、成都、重慶、南京、天津、蘇州等，都是強二線城市。增幅遙遙領(lǐng)先的，如貴陽、合肥、長沙，同樣是近幾年經(jīng)濟增長的明星城市。

一座城市有足夠的資金，融資渠道豐富，房企才能拿地，做精細化的開發(fā)。275家倒閉房企所在的城市，如鶴壁、開封、張家港等，金融產(chǎn)業(yè)和融資環(huán)境和一二線城市有天壤之別。

城市興，則樓市興。如世界500強企業(yè)地域分布顯示的，包括房地產(chǎn)在內(nèi)，最牛的企業(yè)，大部分都集中在最頂級的城市。中小型房企的命運，是三四線城市發(fā)展走向的縮影。

就在前兩天的高層會議上，深圳和青島被委以重任，收獲重磅紅利。可見，有一定的發(fā)展基礎(chǔ)，有區(qū)位優(yōu)勢，有充足的人氣，有豐裕的資金，這樣的城市總是會不斷碰到機遇，還會被國家重點關(guān)照，它們將成為城市洗牌的大贏家。

當然按照目標，接下來還有一億多非戶籍人口有待城市化，這或?qū)⑹侨木€樓市的最后一波大規(guī)模紅利。

而對三四線城市來說，這意味著必須調(diào)整思路，告別盲目擴張，向小而美的宜居空間進化。

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