女演員江一燕位于北京順義麗京花園小區(qū)的別墅，在其于社交媒體自曝獲得“美國建筑大師獎”后，被人舉報“私自改擴建”，且歷時六年以上。處理該舉報的規(guī)劃部門稱，該工程“未依法取得規(guī)劃審批手續(xù)”，案件已經(jīng)已送城管部門。順義城管部門則已確認該建筑物涉嫌違法建設(shè)，并做出立案決定。大家都非常關(guān)注后續(xù)結(jié)果。

這是一個非常有娛樂色彩的新聞事件，在目前有點“娛樂至死”的時代里，類似的事件并不少。向前說，有郭美美拿著公益組織的名頭來炫耀，結(jié)果引起了全國人民的關(guān)注，后來即便有經(jīng)濟學家在電視節(jié)目上幫助其洗白，也無濟于事。

還有一位香港商人的公子，在參加一個訪問團赴廣西進行商務考察期間，脫團參加私人宴請，然后在社交媒體上曬出對方的熱情招待。這一看似禮尚往來的行為，結(jié)果引發(fā)了刑事調(diào)查。因為這個有一位公職人員參加的宴請中的食材，包括了國家重點保護動物穿山甲。（后來，那名參加宴請的公職人員因犯受賄罪被檢察機關(guān)依法逮捕了。）

這充分說明，互聯(lián)網(wǎng)時代，信息的傳播可以普遍提升公眾的辨別力與判斷力。

那么，江女士違建別墅的命運會如何呢？

違建別墅如何處置

筆者想起多年前經(jīng)歷過的一個案件。一個連排別墅的社區(qū)里，有老兩口發(fā)現(xiàn)鄰居把自己的房子給改造了，影響到了雙方共用的承重墻。老兩口找到物業(yè)公司，希望物業(yè)公司以違反了《小區(qū)管理規(guī)約》為由予以制止，結(jié)果物業(yè)公司不敢出頭。去城管部門投訴變更規(guī)劃，結(jié)果城管部門也不予理睬。被逼無奈，老兩口以侵權(quán)理由起訴到法院，結(jié)果法院認為沒有實質(zhì)影響為由駁回。這件事，想必會給老兩口心理上留下巨大陰影。更嚴重的問題是，原來這種事情是沒有人管的。

近期也發(fā)生了一件類似的事。筆者之前的一個當事人吳先生，發(fā)現(xiàn)鄰居（非常巧，也是一位明星）也在改建自家的房子，而且更過分的是，這位鄰居認為自己門口的樹影響了風水，直接把樹移到筆者當事人車位旁邊去了，雙方為此發(fā)生了沖突。雙方都報了警，沖突停了，樹的矛盾沒有解決。經(jīng)過法律咨詢，吳先生決定向主管部門反應，幾個月下來也沒有消息。最后，吳先生嚴重喜歡上了12345（在北京叫“市民熱線”，各地正式稱呼不一），據(jù)說經(jīng)常打上一打。用他的話講，這件事沒有人管了，無論如何得想辦法。

回到江女士的違建別墅上。首先要說的是，其所在的小區(qū)比較不簡單。媒體調(diào)查稱，麗京花園坐落于首都機場旁的溫榆河畔，占地面積22.7萬平方米，總建筑面積10萬平方米，是北京高檔涉外公寓、別墅區(qū)之一。據(jù)某售房平臺顯示，目前該小區(qū)二手房價格在6萬元左右/平方米。一棟地上三層、地下一層的別墅，網(wǎng)上報價為2500萬元。

從法律角度來講，幾個問題要說清楚。依據(jù)一些媒體的報道，這個別墅建了有五年以上（舉報者說快七年了）。這期間肯定涉及是否改建、擴建等問題。但不管改建還是擴建，都涉及合法建設(shè)還是違法建設(shè)的問題。從媒體披露的信息來看，這個別墅非?？赡苌婕斑`法建設(shè)，在有人舉報后，主管部門已經(jīng)予以立案。但我們需要關(guān)注的是，這個涉嫌違法建設(shè)的別墅，是在改建擴建存在了五六年，而且還獲得了“美國建筑大師獎”后，通過舉報的方式才由主管部門獲得重要線索，對違法建設(shè)行為予以立案的。

何其遲也！

從上面所述筆者經(jīng)歷的兩個案例來說，這種事情發(fā)生后，相關(guān)業(yè)主確實依法依規(guī)尋求救濟了，但結(jié)果是一個放棄了，一個被迫采取了另類的救濟方式。那么，江女士的違建別墅現(xiàn)在已經(jīng)被立案了，后續(xù)會如何發(fā)展呢？

筆者現(xiàn)在比較擔心兩種結(jié)果。

第一種結(jié)果，此事不了了之。魚的記憶只有七秒，大眾的熱情與關(guān)注也不會持續(xù)多長時間。時間一長，這件事會沉入水底。當公眾的目光又被其他更為刺激的事件所吸引之時，這件事的解決可能回到以前的軌道。一切都是熟悉的味道、熟悉的配方。

第二種結(jié)果，城管部門下令予以拆除，并且恢復原狀。當然，理由也非常明晰：事實清楚，證據(jù)確鑿，依據(jù)明確。

很多人會困惑，擔心出現(xiàn)第一種結(jié)果可以理解，為什么會擔心第二種結(jié)果？

社區(qū)治理需要有共同遵守的規(guī)范

回答這個問題之前，仍然先要簡單把違法建筑這樣一個法律問題解釋一下。大家可以簡單理解為，任何一個建設(shè)行為，都需要規(guī)劃主管部門的批準，比如頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并據(jù)此取得施工許可證。沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可或者未按建設(shè)工程規(guī)劃進行施工的行為，就是違法建設(shè)行為，相關(guān)建筑物就會被認定為違法建筑。

那么違法建筑如何處理呢？拆除、沒收、罰款并補辦手續(xù)。沒收會有很多麻煩，以這別墅為例，怎么沒收？人家即使違建了，土地上的使用權(quán)也是人家的啊！因此，沒收實在不太可行。

那么，進行罰款并補辦手續(xù)的方案呢？理論上，這是可行的。但這是個技術(shù)活。為什么這樣講？因為補辦手續(xù)需要審查前提條件，即這個違法建筑，雖然建設(shè)不合法或者建設(shè)不符合之前審批的工程規(guī)劃，但由于不違反國家強制性規(guī)劃，也沒有造成其他影響，那么，本著不再浪費社會資源的前提下，完全可以根據(jù)規(guī)定，對此違法違規(guī)行為進行罰款，并要求當事人在一定期限內(nèi)補辦相關(guān)手續(xù)。

但這種處理也許會存在一些風險。比如事件一旦擺在風口浪尖上，如果這樣處理，會不會讓人抓到把柄，讓公眾認為做出處罰的行政機關(guān)有尋租行為？另外，這確實需要魄力，審查清楚規(guī)劃細節(jié)，拿捏準確處罰力度，做到責罰相當。

因此，最簡單的處罰決定是依法拆除。簡單、明確。

真正的問題是：問題真正解決了嗎？

對當事人來說，是認為自己比較倒霉，太大意趕上了這一股風，還是從此學會敬畏規(guī)則了？對那些想再建設(shè)一下自己家園或者改變一下風水的人，能否起到一種警示作用，讓他們以后不敢觸犯紅線？

還要問一個小問題：為什么這樣的違法行為，總是在違法建設(shè)者已經(jīng)投入了大量金錢和精力以后，甚至是被舉報以后，才會被主管部門發(fā)現(xiàn)？

因此，筆者更想討論的是，這件事折射出的是，這個小區(qū)里邊缺乏真正的治理！

社區(qū)治理是從國家治理、社會治理、城市治理的社會管理角度延伸出來的一個概念。十九屆四中全會決定要求的“推進國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化”，最終需要落地在每個社會單位上，而社區(qū)治理就是這樣一個社會單位。目前的城市，社區(qū)早已替代計劃經(jīng)濟時代的單位家屬院和傳統(tǒng)的獨門獨院，成為一個城市的載體。因此，社區(qū)治理會越來越成為社會治理是否有效的風向標。

那么，為什么說江女士的違建別墅事件能夠證明，該別墅所在的社區(qū)即麗京花園缺乏治理。我們先簡單了解一下社區(qū)。

從普通人的角度看，社區(qū)就是自己居住生活的地方，作為業(yè)主，這個社區(qū)里邊有自己的家。因此，安居是自己對社區(qū)的最大訴求。

從法律角度上看，這種社區(qū)不僅僅從形態(tài)上區(qū)別于傳統(tǒng)的獨門獨院，即便在法律性質(zhì)上，也已經(jīng)有《物權(quán)法》專門制定一章“建筑物區(qū)分所有”來進行規(guī)范。說白了也簡單，社區(qū)里邊人多，大家除了自己的小家以外，還得有公共的設(shè)施設(shè)備與公共部位來進行配套，這樣才能夠維持大家的基本居住安全與正常運行。

與此同時也就產(chǎn)生了共同事務與共同需求，而這種共同需求就表現(xiàn)為專業(yè)公司的物業(yè)服務與物業(yè)管理活動。

人一多，共同事務一多，規(guī)則就必須要配套。比如一個會場，應當要有會場秩序；一個組織，需要有組織紀律。社區(qū)也同樣如此，既然大家住在一起，就需要共同遵守一些規(guī)則。這種事情不難理解，即便在傳統(tǒng)村莊里邊，也需要有村規(guī)民約進行規(guī)范。通俗來講，國有國法、幫有幫規(guī)、村有鄉(xiāng)約。

為什么違章建筑治不了

說了這么多，就是想解釋，對一個社區(qū)內(nèi)某人大張旗鼓地改建、擴建房屋這件事，至少有以下幾種方式予以制止：

第一種，鄰居業(yè)主發(fā)現(xiàn)后制止。理由當然可以是這種行為侵犯了自己的權(quán)益，也可以是這種行為違反了社區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的規(guī)則。這種約束在目前的情況下，往往會重蹈上述筆者經(jīng)歷過的事例之覆轍。

第二種，負有服務與管理義務的物業(yè)公司予以制止。物業(yè)公司對全體業(yè)主負責，擅自改建、擴建的行為必然不被允許，物業(yè)公司履行職責本來就是分內(nèi)之事。

第三種，由對市內(nèi)規(guī)劃建設(shè)行為負有管理職責的行政主管部門去制止。這些部門，對違法建設(shè)行為一發(fā)現(xiàn)就應予以處理。并非依靠有人舉報才去發(fā)現(xiàn)。

而從這件事本身來看，如果不是女星自己有些“作”，非得以甲方身份去拿這個“美國建筑大師獎”，并在社交媒體上自曝，這件事不會這么轟動。如果沒有人網(wǎng)上舉報，估計相關(guān)部門也不會立案調(diào)查。

有這個獲獎別墅可以持續(xù)建設(shè)五年以上時間為證！

因此，江女士在多次改變設(shè)計進行建設(shè)的時候，估計沒有考慮過會不會違法的事情。也沒有任何類似的警示讓她心生敬畏、心生顧慮。好在媒體曝光之后，她已經(jīng)公開致歉了。

周邊的業(yè)主，很多時候的態(tài)度是曖昧的。媒體調(diào)查顯示，江女士所在小區(qū)內(nèi)“自改現(xiàn)象普遍”，“很多買房人看中的就是這個別墅區(qū)可以修改自己的房子，只要鄰居同意就可以”。至于表達異見的其他業(yè)主，他們的遭遇，一如上述筆者經(jīng)歷的兩個案例所示。

物業(yè)公司呢，至少是一種默許的姿態(tài)（否則業(yè)主想在社區(qū)里邊進行建設(shè)是根本不可能的），在江女士違建別墅一案中正是如此。在社區(qū)治理中應當發(fā)揮重要作用的專業(yè)服務公司，在現(xiàn)實往往患得患失，沒有真正服務好，也沒有真正管理起來。

至于職能部門呢，顯然在江女士一案中，建設(shè)了五年以上的違章建筑一直沒有被發(fā)現(xiàn)。

一句話，一些社區(qū)里邊的改建、擴建別墅行為，沒有人管。

如果要反思，應該從這里開始。

不能一拆了之

善治病者治未病。

法律最大的價值，不在于懲罰，而在于規(guī)范。懲罰最大的價值，在于警示。一旦法不責眾，違法便成為一件自然而然之事。因為違法成本低啊。

因此，江女士違建別墅事件的根本，在于完善社區(qū)治理體系。讓這個范圍內(nèi)的群體有一種共同的價值觀與行為規(guī)范。而建立這種共同行為準則，就是一種治理。

俗話說，揚湯止沸，不如釜底抽薪。江女士的違建別墅，最佳的處理時間是在她想改建、擴建之時，就得知道必須依法申請，否則不要擅自行動。其次是現(xiàn)在，但不是一拆了之。