【編者按】

進(jìn)入2020年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何演繹？樓市調(diào)控政策要做怎樣的調(diào)整？房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)增長中繼續(xù)發(fā)揮怎樣的作用？最新發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告(2019-2020)》對(duì)上述問題給出了清晰的答案。

《中國住房發(fā)展報(bào)告》是中國社科院財(cái)經(jīng)院和中國社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心住房研究團(tuán)隊(duì)推出的年度報(bào)告，自2009年以來已經(jīng)連續(xù)發(fā)布11次，研究成果對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響，也成為有關(guān)部門決策的重要參考。

今天，我們發(fā)布《中國住房發(fā)展報(bào)告(2019-2020)》的第一部分，討論中國樓市發(fā)展的總體規(guī)律與特征。

2019年中國住房市場(chǎng)年度穩(wěn)定有降，季度上下波動(dòng)，空間再度分化，總體邁進(jìn)調(diào)控預(yù)設(shè)的合理目標(biāo)。

一、時(shí)間演變：穩(wěn)中有變，四季逆轉(zhuǎn)

2018年10月到2019年10月中國樓市經(jīng)歷冬冷、春暖、夏涼、秋涼、冬暖的四季變換，實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)降溫過程。具體表現(xiàn)如下：

1.價(jià)格：全國住房?jī)r(jià)格增幅經(jīng)歷降、升、降再企穩(wěn)的過程

以商品住房銷售額除以銷售面積來粗略估算商品住房平均銷售價(jià)格（簡(jiǎn)稱住房?jī)r(jià)格或房?jī)r(jià)），2018年10月房?jī)r(jià)平均為8358元/平方米，同比增長11.4%。2019年4月房?jī)r(jià)上升到9804元/平方米，同比漲幅為14.9%，達(dá)到階段性高值。此后，房?jī)r(jià)水平總體略有下降，2019年5月至9月，房?jī)r(jià)分別為9360、9342、9577、9341、9304元/平方米。截至2019年10月，房?jī)r(jià)為9173元/平方米，同比增長率為9.76%（見圖1）。

圖1 全國商品住房平均銷售價(jià)格及增長率變動(dòng)。數(shù)據(jù)來源：wind資訊。

2.供求：住房銷售額變動(dòng)總體平穩(wěn)，開發(fā)量增速波動(dòng)較大

第一，在需求方面，月度住房銷售額增長率有升有降，總體變動(dòng)比較平穩(wěn)。圖2呈現(xiàn)全國商品住房銷售面積及增長率變動(dòng)情況，2018年10月至2019年10月，增長率分別為-1.32%、-3.71%、2.47%、-3.20%、1.84%、2.74%、-3.92%、-1.77%、3.40%、7.24%、4.63%、4.43%，反映總體變化幅度不是太大，且穩(wěn)中有升。2019年1-10月，全國商品住房累計(jì)銷售面積11.71億平米，商品房銷售面積13.33億平米，其中10月份商品住房銷售面積為1.2億平方米，同比增長4.4%；銷售額1.1萬億，同比增長14.6%。

圖2 中國商品住房銷售面積及增長率。數(shù)據(jù)來源：wind資訊。

第二，在供給方面，新開工面積、施工面積與竣工面積之間的增幅差距由大變小。新開工面積和施工面積反映未來的住房供給，屬于潛在供給。2018年10月新開工面積、施工面積當(dāng)月增長率分別為14.49%、20.25%，此后除過2019年2月份外，施工面積在2018年11月至2019年3月逐月持續(xù)增長，2019年3月增速達(dá)到67.60%，達(dá)到階段性最高值，并在2019年3月至10月間呈現(xiàn)出先下降再升高的“U形”變動(dòng)趨勢(shì)。與新開工、施工面積變動(dòng)態(tài)勢(shì)形成鮮明對(duì)比的是，反映現(xiàn)實(shí)有效供給的住房竣工面積在大多數(shù)月份里保持同比增速為負(fù)，2019年5月份的增速為-26.47%，處于階段性低谷。隨后，竣工面積增速跌幅逐步收窄，并于2019年9月開始轉(zhuǎn)為正增長，與新開工面積、施工面積增速之間的差距逐步縮小。2019年10月份，住房新開工面積、施工面積和竣工面積同比增幅分別為27.60%、25.02%和18.82%（見圖3）。反映出總體的現(xiàn)房供應(yīng)在增長，潛在供給又在持續(xù)增加。

圖3 住房開工、施工和竣工面積增長率（%）變動(dòng)。數(shù)據(jù)來源：wind資訊。

第三，待售住房面積持續(xù)下降，但下降由加速轉(zhuǎn)向減速。住房待售面積從2018年10月的2.6億平方米逐月遞減至2019年10月的2.2億平方米，同比增速由-18.40%變動(dòng)至-12.90%（見圖4），反映出住房待售面積在逐月下降，但下降幅度有所減緩。其中，2019年3月和6月的當(dāng)月去庫存量相對(duì)較多，達(dá)到530萬平方米和672萬平方米，但與2017年6月和2018年3月當(dāng)月去庫存量1306萬平方米和954萬平方米相比，明顯減少。

圖4 住房待售面積（萬平方米）及增長率（%）變動(dòng)。數(shù)據(jù)來源：wind資訊。

從現(xiàn)房來看，用商品住房待售面積除以商品住房現(xiàn)房銷售面積月度均值得到現(xiàn)房存銷比指標(biāo)，計(jì)算結(jié)果顯示，2019年2月至10月，存銷比由17.94（月）持續(xù)下降到15.92（月），已處于6~18個(gè)月的合理區(qū)間（見圖5），商品住房去化形勢(shì)良好。

圖5 全國商品住房（現(xiàn)房）存銷比變動(dòng)（2019年2月-2019年10月）。資料來源：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算整理。

從期房來看，用當(dāng)年末商品住房施工面積減去當(dāng)年及上一年商品住房竣工面積作為期房待售面積估計(jì)值，再用期房待售面積除以當(dāng)年期房銷售面積作為期房存銷比，計(jì)算結(jié)果顯示，2016年期房存銷比為3.1（年），相比于2015年明顯下降，隨后于2017年和2018年分別下降至2.8和2.7（年），但到2019年，期房存銷比出現(xiàn)逆勢(shì)上升，增加到3.0年，表明期房去化壓力較之前有所增加。

圖6 全國商品住房期房存銷比變動(dòng)（2006-2019）。資料來源：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算整理。

3.住房開發(fā)投資：總體變動(dòng)比較平穩(wěn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)負(fù)貢獻(xiàn)

第一，全國住房開發(fā)投資額增幅變動(dòng)平穩(wěn)。同比增長率從2018年10月的11.9%變動(dòng)至2019年10月12.7%，期間最大同比漲幅出現(xiàn)在2019年2月份，為18.05%，最低增幅出現(xiàn)在2019年6月份，為11.36%。總體來看，2018年10月至2019年10月期間的住房開發(fā)投資增長相對(duì)平穩(wěn)（見圖7）。

第二，住房開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)負(fù)貢獻(xiàn)。根據(jù)住房開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資、資本形成率、支出法國內(nèi)生產(chǎn)總值等數(shù)據(jù)測(cè)算，2018年全年和2019年前三季度住房開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)分別為0.91和-0.70個(gè)百分點(diǎn)，2018年全年和2019年前三季度房地產(chǎn)投資（包括住房開發(fā)投資）對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)分別為1.09和-1.14個(gè)百分點(diǎn)（見圖8）。2019年前三季度貢獻(xiàn)為負(fù)的主要原因在于季度資本形成總額對(duì)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長貢獻(xiàn)率出現(xiàn)了大幅下降，由2018年前第三季度的31.8%下降到2019年前第三季度的19.8%。

圖8 中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、住房開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的直接貢獻(xiàn)。數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算整理。

二、空間變化：降溫明顯，分化再現(xiàn)

從全國城市總體看，住房市場(chǎng)降溫范圍和降溫幅度都比較明顯。從全國區(qū)域、城市層級(jí)、城市群的三個(gè)空間層面上看，與2018年以及之前相比，存在明顯的回歸和反轉(zhuǎn)，即熱點(diǎn)區(qū)位相對(duì)趨熱，冷點(diǎn)區(qū)位相對(duì)趨冷。

1.總體降溫明顯，房?jī)r(jià)增長率的空間差異有所擴(kuò)大

第一，總體下降城市數(shù)量和下降速度超過去年同期。從全國276個(gè)地級(jí)及以上城市二手房?jī)r(jià)格的同比增長來看，2018年11月共有22個(gè)城市同比增速為負(fù)，到2019年10月，全國276個(gè)城市中有87個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格同比增速小于零，有189個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格同比增速大于0，但漲幅總體有所收窄。從二手房?jī)r(jià)格同比增速變動(dòng)來看，2019年10月有40個(gè)城市的同比增速高于2018年11月的同比增速。

第二，總體房?jī)r(jià)水平的空間分布演變比較平緩，增長率的空間差異有所擴(kuò)大。從2019年10月276個(gè)城市房?jī)r(jià)的核密度圖來看，房?jī)r(jià)水平呈現(xiàn)明顯的右偏態(tài)分布，從而表明總體分化比較嚴(yán)重，只有極少數(shù)城市處于房?jī)r(jià)較高水平區(qū)間。從276個(gè)城市2018年10月到2019年10房?jī)r(jià)總體分布格局的變化來看，核密度曲線呈現(xiàn)出高度的重疊特征，反映出這段時(shí)間內(nèi)城市房?jī)r(jià)絕對(duì)水平的分布動(dòng)態(tài)整體比較穩(wěn)定。從同比增長率的變異系數(shù)來看，276個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格同比增長的變異系數(shù)由2018年10月的0.85擴(kuò)大到2019年的2.09，反映出不同城市房?jī)r(jià)同比增長率的空間差異在擴(kuò)大。

2.一、二線城市增速同頻回升，三、四線城市增速共同收窄

一線城市房?jī)r(jià)水平大幅領(lǐng)先其它層級(jí)城市。無論是從二手房?jī)r(jià)格還是新建住房?jī)r(jià)格來看（見圖9和圖10），一線城市的平均房?jī)r(jià)大幅高于二線、三線和四線城市，從2016年11月到2019年10月均處于40000元/平方米以上，是二線城市、三線城市和四線城市的數(shù)倍；并且一線二手房?jī)r(jià)格平均水平要顯著高于一線城市新建住房平均價(jià)格水平，呈現(xiàn)了調(diào)控從嚴(yán)背景下一線城市新房、二手房?jī)r(jià)格“倒掛”現(xiàn)象。從二線、三線和四線城市之間的房?jī)r(jià)水平來看，總體平均房?jī)r(jià)差異雖不像與一線城市那么大，但是也存在一定差異，其中二線城市房?jī)r(jià)水平在多個(gè)月份連續(xù)是三線城市的1.8倍以上，是四線城市的2.6倍以上。巨大的房?jī)r(jià)水平差異，反映了中國住房市場(chǎng)在不同層級(jí)城市間的差異和分化突出。

圖9 不同層級(jí)城市二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)。數(shù)據(jù)來源：中國社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心城市與房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)庫。

一線二線城市房?jī)r(jià)增速緩慢上升，三線四線城市房?jī)r(jià)增速有所回落，二者之間的差距由大變小。從2017年11月至2019年10月不同層級(jí)城市二手房房?jī)r(jià)同比變化率來看（見圖10），一線、二線、三線和四線城市二手房?jī)r(jià)格增長率總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，而且一線和二線城市房?jī)r(jià)增長率變動(dòng)趨勢(shì)比較接近，三線和四線城市房?jī)r(jià)增長率變動(dòng)比較接近，但由于房?jī)r(jià)增速下降幅度的差異，一線二線城市和三線四線城市之間增速的差異經(jīng)歷由大逐步變小的過程。

圖10 不同層級(jí)城市二手房?jī)r(jià)格同比增長率。數(shù)據(jù)來源：中國社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心城市與房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)庫。

從新建住房?jī)r(jià)格同比變化率來看，與二手房?jī)r(jià)格同比增長率變化趨勢(shì)相似，2019年1月至2019年10月，一線和二線城市新建住房?jī)r(jià)格同比增長率總體持續(xù)收窄，且收窄幅度相對(duì)較大；三線和四線城市新建住房?jī)r(jià)格同比增速也在收窄，但下降幅度相對(duì)較小。一線二線城市和三線四線城市間新建住房?jī)r(jià)格增幅的差異由大變小。百城住宅價(jià)格指數(shù)顯示，一線、二線、三線城市房?jī)r(jià)同比增長率差異也呈現(xiàn)出由大到小的變動(dòng)趨勢(shì)。

3.房?jī)r(jià)水平區(qū)域差異大，房?jī)r(jià)冷暖在東部和中西部地區(qū)間轉(zhuǎn)換

東部地區(qū)房?jī)r(jià)大幅領(lǐng)先。就二手房?jī)r(jià)格來看，2018年10月東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)和東北地區(qū)城市房?jī)r(jià)平均水平每平方米分別為13739元、7001元、7052元和5457元。2019年10月，分別提升至14425元、7204元、7325元和5717元。在此期間，東部地區(qū)房?jī)r(jià)絕對(duì)水平大幅領(lǐng)先，中部地區(qū)和西部地區(qū)比較接近，約為東部地區(qū)房?jī)r(jià)的一半，東北地區(qū)房?jī)r(jià)平均水平在這四大區(qū)域中最低。2019年6月至10月，房?jī)r(jià)最高的東部地區(qū)和房?jī)r(jià)最低的東北地區(qū)的房?jī)r(jià)差異逐月擴(kuò)大。

南北方房?jī)r(jià)水平差異突出。按照城市的維度，從南北向考察住房?jī)r(jià)格的空間分化格局，發(fā)現(xiàn)中國城市住房?jī)r(jià)格的“南高北低”差距顯著。2019年10月，北方地區(qū)除北京、天津和青島3座城市外，其余城市房?jī)r(jià)普遍低于20000元/平方米，而南方地區(qū)與此不同，深圳、上海、廈門、三亞、廣州、杭州、南京、蘇州等多個(gè)城市房?jī)r(jià)水平高于20000元/平方米，其中深圳、上海和廈門還超過了40000元/平方米。中國城市房?jī)r(jià)水平的“南高北低”分化格局與中國城市經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力“南強(qiáng)北弱”格局密切相關(guān)。

東部地區(qū)房?jī)r(jià)增速變動(dòng)相對(duì)平穩(wěn)，中西部和東北地區(qū)增速明顯下降。2018年10月到2019年10月，東部地區(qū)平均房?jī)r(jià)增速變動(dòng)總體比較平穩(wěn)，由2018年10月的4.09%微幅上漲至2019年10月的4.99%，但東部地區(qū)城市間分化較突出，房?jī)r(jià)漲幅變異系數(shù)明顯高于其他三大地帶（見表1）。中部、西部和東北地區(qū)平均房?jī)r(jià)的增速經(jīng)歷由高到低的變動(dòng)過程，分別由15.44%下降到2.91%、由22.91%下降到3.87%、由9.56%下降到4.75%。

表1 276個(gè)城市平均房?jī)r(jià)的區(qū)域差異情況

數(shù)據(jù)來源： 中國社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心城市與房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)庫。

圖11 各區(qū)域二手房平均價(jià)格的同比增長率。數(shù)據(jù)來源：中國社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心城市與房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)庫。

房?jī)r(jià)冷暖在東部地區(qū)和中西部地區(qū)間轉(zhuǎn)換。從二手房?jī)r(jià)格同比增速變動(dòng)來看，2019年10月有40個(gè)城市的同比增速高于2018年11月的同比增速，這40個(gè)城市中有25個(gè)城市來自東部地區(qū)，占比達(dá)到62.5%，而且東部地區(qū)有7個(gè)城市同比增速的提升超過了10個(gè)百分點(diǎn)，幾乎占到全國同比增速上升幅度超過10個(gè)百分點(diǎn)城市總數(shù)（8個(gè)）的全部。呈現(xiàn)了東部城市二手房?jī)r(jià)格增速明顯升溫，有領(lǐng)漲全國之勢(shì)。

4.城市群房?jī)r(jià)增速總體放緩，中心城市增速有所上升

城市群與非城市群城市間房?jī)r(jià)差異穩(wěn)定，城市群總體增速放緩。從城市群內(nèi)城市與非城市群城市比較看，城市群房?jī)r(jià)水平顯著高于非城市群房?jī)r(jià)水平，城市群與非城市群的房?jī)r(jià)差異在2016年11月至2017年10月之間逐步擴(kuò)大，由2968元/平方米擴(kuò)大到4125元/平方米。2017年11月到2019年10月城市群與非城市群房?jī)r(jià)差異基本保持不變，維持在4000元/平方米左右。在此期間，二者的差異在2019年6月至10月出現(xiàn)微幅擴(kuò)大趨勢(shì)，但總體上保持穩(wěn)定。從房?jī)r(jià)同比增速來看，城市群房?jī)r(jià)同比增速逐漸放緩，且在2018年7月至2019年10月期間總體保持穩(wěn)定，由5.61%變動(dòng)至4.81%，期間于2018年12月達(dá)到階段性最高值11.65%，總體上處于相對(duì)平穩(wěn)的變動(dòng)狀態(tài)。而非城市群城市平均房?jī)r(jià)同比增長率自2018年10月以來逐步收窄，于2018年9月的19.8%持續(xù)下降至2019年10月的2.84%，反映出非城市群住房市場(chǎng)降溫明顯。

城市群中心城市房?jī)r(jià)水平顯著高于非中心城市。2018年10月，京津塘城市群、珠三角城市群和長三角城市群的房?jī)r(jià)均處于較高水平，其中心城市房?jī)r(jià)水平分別為60410元/平方米、54902元/平方米和50960元/平方米，顯著高于城市非中心城市。到2019年10月，城市群中心城市房?jī)r(jià)水平進(jìn)一步提升，珠三角城市群、京津唐城市群、長三角城市群、海峽西岸城市群等城市房?jī)r(jià)水平普遍較高，且中心城市房?jī)r(jià)水平更高，分別為65396元/平方米、64237元/平方米、53635元/平方米和44052元/平方米（見圖12）。從城市群中心城市與非中心城市房?jī)r(jià)的差異來看，2019年10月京津唐城市群、珠三角城市群、瓊海城市群、長三角城市群、武漢城市群等5個(gè)城市群中心城市房?jī)r(jià)是非中心城市房?jī)r(jià)3倍以上，海峽西岸城市群、關(guān)中城市群、哈爾濱城市群、太原城市群、南寧城市群、成渝城市群、中原城市群和山東半島城市群的中心城市房?jī)r(jià)是非中心城市房?jī)r(jià)的2倍以上，其余城市群中心城市房?jī)r(jià)是非中心房?jī)r(jià)的1.2倍以上。差距最小的為浙東城市群，中心城市是非中心城市房?jī)r(jià)的1.23倍。

圖12 城市群中心與非中心房?jī)r(jià)比較。數(shù)據(jù)來源： 中國社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心城市與房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)庫。

城市群中心城市房?jī)r(jià)同比增速回升，非中心城市房?jī)r(jià)增速有所下降，不同類型城市群表現(xiàn)存在差異。2018年10月，全國25個(gè)城市群中有17個(gè)城市群的中心城市房?jī)r(jià)同比增長率明顯低于非中心城市平均增長率，并且大部分城市群的差距超過10個(gè)百分點(diǎn)。有8個(gè)城市群的中心城市房?jī)r(jià)同比增長率高于非中心城市，其中浙東城市群、呼包鄂城市群中心城市房?jī)r(jià)同比增長率分別快于其非中心城市1.12和0.76個(gè)百分點(diǎn)，反映出當(dāng)時(shí)非中心城市住房市場(chǎng)熱度要高于中心城市。但經(jīng)過近一年時(shí)間的波動(dòng)運(yùn)行后，這種趨勢(shì)發(fā)生明顯逆轉(zhuǎn)。2019年10月，全國25個(gè)城市群中有13個(gè)城市群的中心城市房?jī)r(jià)同比增速快于非中心城市，有12個(gè)城市群中心城市房?jī)r(jià)低于其非中心城市房?jī)r(jià)同比增速的平均水平，而且這種差距多在10個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)，綜合呈現(xiàn)出城市群中心城市住房市場(chǎng)在恢復(fù)性升溫，非中心城市住房市場(chǎng)則有所降溫。城市群內(nèi)部城市住房市場(chǎng)冷熱的時(shí)空輪轉(zhuǎn)，進(jìn)一步凸顯了中國大國住房市場(chǎng)時(shí)空運(yùn)行的復(fù)雜動(dòng)態(tài)。

三、規(guī)律特征：樓市從劇烈波動(dòng)增長轉(zhuǎn)向平緩波動(dòng)增長

比較2019年與過去更長一段時(shí)間的相關(guān)主要變量的變化軌跡發(fā)現(xiàn)，中國樓市發(fā)展具有一定規(guī)律性并在發(fā)生新的變化：

第一，增長周期長度未變?cè)龇▌?dòng)更加平緩。在城市化加速階段，樓市在總體上升中，存在增幅升降的短周期。從2003年以來，這一周期一直是2-3年。從主要變量增量看，自2015年4月以來，已經(jīng)經(jīng)歷了40多個(gè)月的最長上升周期。但從主要變量增幅看，自2016年9月到2018年12月經(jīng)歷了一個(gè)完整的降升周期，2019年開啟了新一輪的增幅下降周期。但總體升降波動(dòng)正變得相對(duì)平緩。

第二，季度變化始終存在但變動(dòng)幅度更為平緩。從2000年起，樓市季節(jié)變化一直存在，2015年后，季度變化相對(duì)平緩。多數(shù)情況與季節(jié)相符少數(shù)情況逆季節(jié)而動(dòng)。2018年中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了春暖夏熱秋涼冬冷的四季轉(zhuǎn)變。2019年經(jīng)歷了春熱夏涼秋冷冬暖的逆襲。

第三，房?jī)r(jià)增長與經(jīng)濟(jì)增長從相背而行轉(zhuǎn)向相向而行。自2000到2018年，房?jī)r(jià)總體領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)增長的波動(dòng)，從而與經(jīng)濟(jì)增幅在同一時(shí)點(diǎn)向背而行。但自2018年之后，房?jī)r(jià)增幅與宏觀經(jīng)濟(jì)增幅開始相向而行，進(jìn)入同步下降的通道。

第四，房地產(chǎn)投資增長在下降一個(gè)臺(tái)階后總體穩(wěn)定。在2013年之前房地產(chǎn)投資較長一段時(shí)間的兩位數(shù)甚至20%左右的高速增長，且波動(dòng)幅度較大。但在2014年之后則保持7-10%左右次高速增長，這一增長區(qū)間自2016年以來已經(jīng)保持了四年，且相對(duì)平緩。

第五，空間差異從連續(xù)性分化轉(zhuǎn)向間歇性分化轉(zhuǎn)變。2017年之前房?jī)r(jià)在區(qū)域、城市等級(jí)和城市群內(nèi)外是持續(xù)分化的，但是2017-2018年房?jī)r(jià)在區(qū)域、城市等級(jí)和城市群內(nèi)外出現(xiàn)了逆向變化，不過2019年房?jī)r(jià)在區(qū)域、城市等級(jí)和城市群內(nèi)外出再度呈現(xiàn)分化。

（作者單位：倪鵬飛、徐海東供職于中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心；丁如曦供職于西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，中國社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心）