“上半年拿錢，下半年沒(méi)錢，對(duì)于大多數(shù)的房企來(lái)說(shuō)，2019年的資金壓力非常大。”2019年的最后一日，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在發(fā)布會(huì)上對(duì)去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了回顧。同時(shí)也對(duì)2020年的樓市給出了自己的預(yù)判。

未來(lái)十年還有150萬(wàn)億元的商品房銷售市場(chǎng)

“土地?cái)?shù)據(jù)2019年壓力很大，成交規(guī)模回到十年相對(duì)低位，僅僅比2014、2015年略好一些，地價(jià)從各個(gè)城市來(lái)說(shuō)，同比數(shù)據(jù)沒(méi)有明顯下降?！倍∽骊耪f(shuō)，“溢價(jià)率與流拍率是兩個(gè)最重要的指標(biāo)，除了3、4、5月份有所回升，其他月份整體流拍率達(dá)14%，約等于七塊地當(dāng)中有一塊地流拍，土地市場(chǎng)相當(dāng)嚴(yán)峻?！?/p>

易居地產(chǎn)研究院此前發(fā)布的報(bào)告顯示，2019年上半年，部分城市土地市場(chǎng)較熱，地價(jià)上漲較快，接近前期高點(diǎn)；下半年地市降溫，特別是四季度以來(lái)地價(jià)明顯下跌，但全年來(lái)看，地價(jià)仍同比上漲16.6%。2019年40個(gè)典型城市土地成交建筑面積57783.5萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)1.7%，由負(fù)轉(zhuǎn)正。但2019年下半年政策收緊后市場(chǎng)明顯降溫，全年土地成交面積僅微增1.7%。

溢價(jià)率方面來(lái)看，2019年上半年部分城市出現(xiàn)小陽(yáng)春，地市成交火熱，但下半年政策收緊后市場(chǎng)明顯降溫，溢價(jià)率為14.8%，略高于2018年。從單月來(lái)看，2019年12月份，40城平均土地成交均價(jià)繼續(xù)明顯下跌，溢價(jià)率已經(jīng)連降6個(gè)月至個(gè)位數(shù)。

在談及2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，丁祖昱表示，未來(lái)十年還有150億平方米的商品房面積可銷售、150萬(wàn)億元的銷售市場(chǎng)。但人口、需求的變化是房地產(chǎn)面臨的最大挑戰(zhàn)，購(gòu)房主力人口減少6100萬(wàn)，90后仍是剛需購(gòu)房的主力。

最近三年，房地產(chǎn)創(chuàng)造的財(cái)富效應(yīng)開(kāi)始減弱

丁祖昱表示，“2010年3月北京出臺(tái)限購(gòu)令，樓市的調(diào)整期持續(xù)了18個(gè)月，2011年7月開(kāi)始，限購(gòu)陸續(xù)擴(kuò)張至46個(gè)城市，隨后樓市迎來(lái)26個(gè)月的上升期，到2014年6月-9月，全國(guó)41個(gè)城市相繼取消限購(gòu)。此后到了2016年3月，蘇州出臺(tái)了首個(gè)限價(jià)令，當(dāng)年9月，22個(gè)城市收緊樓市調(diào)控?！?/p>

從2010年至2019年，全國(guó)商品住宅的均價(jià)翻一番，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到7.8%。其中，北京、上海、廣州和深圳的房?jī)r(jià)則上漲1.5倍。

然而，對(duì)買家來(lái)說(shuō)，近三年來(lái)房地產(chǎn)創(chuàng)造出的財(cái)富效應(yīng)正在減弱。

數(shù)據(jù)顯示，2017年至2018年24個(gè)典型城市熱銷的300個(gè)項(xiàng)目盈虧情況中，僅有51%的項(xiàng)目是賺錢的，37%出現(xiàn)虧損。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，2019年融資更難，賣房也更難。

開(kāi)發(fā)商在投資方面也越來(lái)越謹(jǐn)慎。從拿地的銷售比來(lái)看，2019年8月份之前，TOP50的開(kāi)發(fā)商只拿出了44%的錢買地，10月份降至22%，到了第四季度就只有25%左右。

數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度開(kāi)發(fā)商融資達(dá)到了4600多億元，是最近三年的相對(duì)高點(diǎn)，而四季度就只有2833億元，境外的債券融資占比達(dá)到了50%左右，開(kāi)發(fā)商在境內(nèi)拿不到錢的情況下只能轉(zhuǎn)戰(zhàn)境外?！皩?duì)于大多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，2019年的資金壓力非常大。”丁祖昱說(shuō)。

融資是房企發(fā)展的核心能力。在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的76家開(kāi)發(fā)商中，融資成本方面，有房企拿到錢的最高成本達(dá)到了15.6%，最低成本4.3%，行業(yè)平均水平在7.04%。

180幅租賃土地?zé)o一入市，長(zhǎng)租公寓估值回到兩年前起點(diǎn)

2017年至2019年，全國(guó)總計(jì)供應(yīng)租賃用地逾180幅，超過(guò)1000萬(wàn)平方米。然而，租賃用地開(kāi)工進(jìn)度緩慢，近八成尚未開(kāi)工，無(wú)一項(xiàng)目入市。

丁祖昱認(rèn)為，按照正常的開(kāi)發(fā)速度，2017年出讓的土地今年應(yīng)該供應(yīng)上市，但還是沒(méi)有見(jiàn)到。“我想，可能2020年是這些所謂租賃用地轉(zhuǎn)成租賃用房上市的一個(gè)起步之年，180幅土地有一千萬(wàn)平方米，一旦上市也將成為租賃市場(chǎng)非常重要的力量?！?/p>

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議多次強(qiáng)調(diào)，著力穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。長(zhǎng)期堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機(jī)制。

談及曾一時(shí)野蠻生長(zhǎng)，如今迎來(lái)寒冬的長(zhǎng)租公寓時(shí)，丁祖昱稱，長(zhǎng)租公寓的估值已經(jīng)回到兩年前的起點(diǎn)。分散式公寓受到房源租約期短，裝修投入小等因素影響，單房估值約為集中式公寓的三分之一，但頭部企業(yè)擁有一定的溢價(jià)。

今年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”，行業(yè)普遍經(jīng)營(yíng)困境，越來(lái)越多的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)爆倉(cāng)。其主要原因包括“高收低出”的經(jīng)營(yíng)模式以及違規(guī)使用“租金貸”等。

在2019年12月23日全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)召開(kāi)的工作會(huì)議上提到，著力培育和發(fā)展租賃住房，促進(jìn)解決新市民等群體的住房問(wèn)題。進(jìn)一步培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)，加快建立和完善政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行機(jī)制。