【編者按】

進入2020年，中國房地產(chǎn)市場會如何演繹？樓市調(diào)控政策要做怎樣的調(diào)整？房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟增長中繼續(xù)發(fā)揮怎樣的作用？最新發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2019-2020)》對上述問題給出了清晰的答案。

《中國住房發(fā)展報告》是中國社科院財經(jīng)院和中國社科院城市與競爭力研究中心住房研究團隊推出的年度報告，自2009年以來已經(jīng)連續(xù)發(fā)布11次，研究成果對市場產(chǎn)生重要影響，也成為有關部門決策的重要參考。

今天，我們發(fā)布《中國住房發(fā)展報告(2019-2020)》的第一部分，討論樓市調(diào)控持續(xù)狀態(tài)下，房地產(chǎn)市場參與主體的態(tài)度變化。

2019年面對復雜嚴峻的國內(nèi)外經(jīng)濟形勢，充分顯示了根治中國經(jīng)濟頑癥的決心和意志。一方面，中央樓市調(diào)控持續(xù)給力不動搖，另一方面，基礎制度改革邁出實質(zhì)性步發(fā)，調(diào)控效果顯著，值得點贊。具體看，持續(xù)調(diào)控的力度和節(jié)奏直接和間接影響了金融機構(gòu)、地方政府、住戶部門、開發(fā)企業(yè)的行為和預期，導致冬冷、春暖、夏涼、秋涼、冬暖的變化。與此同時，由于不同地區(qū)和城市樓市基本面狀況的差異，東部、城市群、一、二線城市預期開始轉(zhuǎn)向樂觀，市場逐步回暖東北西部、非城市群、三四線城市由于需求透支和購買力的不足，預期轉(zhuǎn)衰，市場變?nèi)酢?/p>

一、國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化對樓市及預期產(chǎn)生負面影響

一方面，宏觀經(jīng)濟持續(xù)下行對預期產(chǎn)生不利影響。2018年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長6.6%，增速較上年回落0.2個百分點，創(chuàng)28年新低。2019年第一季度、第二季度、第三季度GDP同比增長率分別為6.4%、6.2%和6.0%，逐季度下滑。宏觀經(jīng)濟持續(xù)下行雖有政府容忍的原因，但在一定程度上引起市場對經(jīng)濟景氣狀況的擔心，進而對住房市場產(chǎn)生消極影響。另一方面，在開放經(jīng)濟條件下，中美貿(mào)易摩擦持續(xù)升級對于樓市預期、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈、樓市本身及調(diào)控政策等都有不容忽視的影響。尤其是作為重大意外事件的沖擊，中美貿(mào)易摩擦通過影響外貿(mào)出口、匯率波動等會對地產(chǎn)市場預期產(chǎn)生一定的影響，進而影響購房需求和房地產(chǎn)投資欲望。

二、微觀主體行為變化引發(fā)樓市季節(jié)性變動和空間分化

1.2019年政策先松后緊，年初信貸改善，二季度起持續(xù)收緊緊。

在監(jiān)管機構(gòu)嚴禁違規(guī)資金進入房地產(chǎn)領域和房貸利率不斷上升的背景下（見圖1），金融機構(gòu)房地產(chǎn)信貸同比增速由2016年12月的27%逐步收窄至2019年9月的15.6%（見圖2）。盡管在房貸收緊、房貸利率升高背景下依然保持著10%以上的增長率，但與前期相比，增速明顯減緩。

2.地方政府前三季度炒地行為明顯收斂

在“房住不炒”和中央政府的調(diào)控高壓下，尤其信貸緊縮的背景下，作為需求方的開發(fā)商，在政府限價和資金趨緊背景下，購置土地的積極性有所下降，土地購置面積同比漲幅在2019年2月至2019年8月期間連續(xù)保持為負值，并在7月份跌至谷底，為-36.84%（見圖3）。在土地供求雙方的博弈之下，2019年2月以來土地成交價款相比上一年同期明顯較少，同比增速嚴重下滑，由2019年2月的-13.10%變動到2019年10月的2.51%，期間在2019年2月至7月連續(xù)保持同比增長率為負，其中4月份同比漲幅低達-40.05%，幾乎屬于“斷崖式”下滑（見圖4）。

3.住戶部門對房價預期和購房意愿基本穩(wěn)定，但是住戶部門購房能力受到限制

2018年第三季度之后，居民預期房價上漲的比重經(jīng)歷先緩慢下降，后緩慢上升的過程。2018年第四季度、2019年第一季度、第二季度和第三季度預期房價上漲的居民占比分別為27.4%、25.8%、28.2%和29.3%（見圖5）。從居民的購房意愿來看， 2018年第四季度至2019年第三季度內(nèi)，居民的購房意愿總體在一個較高水平上保持穩(wěn)定。但是個人抵押貸款2019年1-10月份達到14.1%，雖然比同期的2017、2018年負增長有所增加，但遠低于2016年的50.5%。

4.住房銷量波動和資金增長的變化決定開發(fā)商購地積極性變化

住房銷售放緩和下降導致開發(fā)企業(yè)資金回籠放慢和流動性緊張，進而導致開發(fā)商預期由樂觀轉(zhuǎn)向悲觀；住房銷量降幅下降和緩慢回升，使得開發(fā)商資金回籠嚴峻態(tài)勢得到一定的緩解，開發(fā)商預期及行為有所轉(zhuǎn)變。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年2月住房銷售面積當月同比下降3.20%，開發(fā)企業(yè)資金來源僅增長2.12%；2019年5月住房銷售面積當月同比下滑3.92%，開發(fā)企業(yè)資金來源增長2.97%；2019年10月住房銷售面積當月同比增速為正，為4.42%，開發(fā)企業(yè)資金來源同比增長6.00%。總體而言，開發(fā)企業(yè)資金來源與住房銷售面積變動保持高度的相關性（見圖6）。

反映開發(fā)企業(yè)拿地行為的土地購置面積增長經(jīng)歷了一個從高位下滑再逐步上升的變動過程（見圖7），同比增速由2018年8月的44.74%下降至2019年4月的-35.45%、7月的-36.84%，此后同比增速于9月份開始轉(zhuǎn)正，9月和10月的同比增速分別為10.40%和12.80%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拿地積極性及具體行動隨著其資金鏈的緊張狀況、回款難易程度等因素的變動而變動。在資金鏈緊張、回款難等綜合因素影響下，房地產(chǎn)企業(yè)拿地不再積極，一二三線城市輪番出現(xiàn)土地拍賣現(xiàn)場無人報價或者報價未達地價的情況，地價也出現(xiàn)了階段性下跌。而隨著上述緊張狀況的改善，開發(fā)商的拿地積極性也有所提升。2018年10月至2019年4月，當月地價整體上連續(xù)下跌，2019年5月開始有止跌回升企穩(wěn)之勢（見圖8）。

與此同時，在“房住不炒、因城施策”調(diào)控主基調(diào)下，房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定增長預期，行業(yè)整體規(guī)模增速較2018年顯著放緩。2019年年中，房地產(chǎn)企業(yè)為沖刺半年度業(yè)績目標，改變過去“捂盤惜售”等銷售策略，積極加大推案及營銷力度。從城市層面來看，2019年一線、二線和三四線城市市場分化加劇。一線城市復蘇回升，二線城市整體趨穩(wěn)。而對于需求透支、購買力不足的部分二線和多數(shù)三四線城市而言，房地產(chǎn)市場銷售面臨較大壓力。

三、經(jīng)驗總結(jié)：落實城市政府主體責任抓住了調(diào)控的“牛鼻子”

在國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境并不樂觀的背景下，從2016年開啟的本輪樓市調(diào)控堅持了下來并取得了初步的成功，及時總結(jié)經(jīng)驗，有助于堅持和完善未來的樓市調(diào)控。

第一，中央堅定決心和保持定力是解決房地產(chǎn)問題的關鍵。當前樓市問題已經(jīng)影響到整體經(jīng)濟社會的健康發(fā)展，處理起來有難度、有風險，不處置將來后患無窮。但是目前要解決房地產(chǎn)問題，一方面仍存在市場條件和機遇，另一方面擁有強大的制度優(yōu)勢。事實初步證明并將繼續(xù)證明：只要中央堅定決心、保持定力，樓市能夠穩(wěn)定下來，房地產(chǎn)問題能夠逐步得到解決。

第二，將落實主體責任上升到政治高度是調(diào)控成功的重要保障。樓市問題主要出在城市政府，落實城市政府的主體責任，抓住了房地產(chǎn)調(diào)控的牛鼻子。但在經(jīng)濟利益機制沒有改變的前提下，簡單的行政命令和經(jīng)濟政策往往會被“上有政策，下有對策”所軟化。只有將不折不扣地執(zhí)行樓市調(diào)控政策作為政治任務，落實到各級政府負責人頭上，才可能改變城市政府基于經(jīng)濟利益而軟化調(diào)控政策的行為。調(diào)查發(fā)現(xiàn)：這一舉措使得地方政府的觀念和行為正在發(fā)生重大改變。

第三，面對復雜環(huán)境需要實踐中不斷創(chuàng)新調(diào)控方法。首先是“極限施壓”，通過規(guī)定‘未來房價不得高于歷史某一時點的房價’，來最大限度倒逼和壓制樓市降溫。其次是區(qū)間調(diào)控即在房價過快上漲初步抑制后，劃定并通過調(diào)控確保樓市在區(qū)間內(nèi)穩(wěn)定運行；再次是“試探性下挫”，即采取既有力度又有節(jié)奏的調(diào)控措施，讓樓市像健康的人有心跳一樣，在上下輕微波動中降溫，彰顯樓市的潛力，保證樓市的信心，避免樓市的下滑失速。最后是“兩手抓”即一方面抑制投機和過度投資房地產(chǎn)，切斷市場主體炒樓炒地的后路。另一方面要加快改革，給投資主體開辟新的投資出路和空間。

第四，“一城一策”要義是目標相同和方法差異的統(tǒng)一。就是各地可以根據(jù)自己的實際情況選擇不同的策略，但是必需保持目標的一致即樓市穩(wěn)定。落實城市政府的主體責任：一方面給城市政府自主決策、“一城一策”的權(quán)力，另一方面給城市政府壓上保持樓市穩(wěn)定主體責任的擔子。

第五，制度和機制建設對樓市行政性調(diào)控十分重要。在市場制度不完善并出現(xiàn)問題的情況下，行政調(diào)控是必要的，但是行政調(diào)控簡單粗暴、“一刀切”也有很多弊端。這次調(diào)控嘗試的：建立全國樓市、土地和金融監(jiān)測體系建設，根據(jù)監(jiān)測和預測結(jié)果對象城市進行預警、約談和問責，建立土地供應與樓市去化周期掛鉤機，建立制度化和機制化的行政調(diào)控體系，有助于克服簡單行政調(diào)控的弊端，對穩(wěn)定樓市起到重要作用。另外，逐步將實踐中相對成熟且又必需持久的政策制度化也十分必要。

當然，在過去樓市調(diào)控中也是有教訓的：只有“一城一策”，沒有“區(qū)域聯(lián)動”，導致樓市過熱和風險逐城蔓延傳遞。還有金融監(jiān)管等方面的教訓也從反面啟示了以上經(jīng)驗?？傮w來看，住房市場穩(wěn)定是初步的，調(diào)控尚未完全成功，仍需繼續(xù)努力。

（作者單位：倪鵬飛、徐海東供職于中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心；丁如曦供職于西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學院，中國社會科學院城市與競爭力研究中心）