4月9日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制的意見。意見提出推進(jìn)土地要素市場化配置，建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、深化產(chǎn)業(yè)用地市場化配置改革、鼓勵盤活存量建設(shè)用地，同時完善土地管理體制。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，推進(jìn)要素市場化改革，通過體制機(jī)制改革挖掘增長潛力，而不是采取需求刺激的政策，這是中國面對疫情的沖擊做出的堅(jiān)定回應(yīng)。此次疫情倒逼我國加快要素市場化改革，能夠進(jìn)一步推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、品質(zhì)提升，從根本上實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，不走過去刺激的老路。

而土地要素作為最重要的生產(chǎn)資料，當(dāng)前的土地供給體制仍未完善，土地要素的市場化改革是根本性的制度變革，牽動勞動力、資金要素等全方位流動。

一是將建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。加快修改完善土地管理法實(shí)施條例，完善相關(guān)配套制度，制定出臺農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市指導(dǎo)意見。全面推開農(nóng)村土地征收制度改革，擴(kuò)大國有土地有償使用范圍。建立公平合理的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市增值收益分配制度。建立公共利益征地的相關(guān)制度規(guī)定。

解讀：推動城鄉(xiāng)土地要素自由流動，打破二元割裂。城鄉(xiāng)二元土地制度制約了我國城鄉(xiāng)住房建設(shè)的平衡，一方面，城市缺乏建設(shè)用地，土地供應(yīng)彈性低，低價上漲；另一方面農(nóng)村土地?zé)o法順利入市，需要通過國有土地收儲的方式，農(nóng)民得不到合理補(bǔ)償。結(jié)果是進(jìn)城的新市民無法承擔(dān)城市高昂的居住成本，極大阻礙了新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

此次意見提出要“建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，制定出臺農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市指導(dǎo)意見，建立公平合理的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市增值收益分配制度”，深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)，完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，就是要讓農(nóng)民從城鎮(zhèn)化中得到合理補(bǔ)償，提高農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，改變過去“有財(cái)產(chǎn)無收入”的窘境，也讓城市土地不足的問題得以緩和，在一定程度上改變住房供需矛盾。這一舉措的意義無疑能夠促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，有利于城鄉(xiāng)邊緣區(qū)域開發(fā)。大城市圈周邊區(qū)域?qū)Ⅰ側(cè)氚l(fā)展快車道。

同時，建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場是各地房地產(chǎn)有序發(fā)展的重要前置條件，隨著城鎮(zhèn)化水平不斷推進(jìn)，各地的農(nóng)村集體土地進(jìn)入到建設(shè)用地市場，以及農(nóng)村集團(tuán)經(jīng)營性建設(shè)用地的不斷增多，未來需要從全局進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)用地市場的優(yōu)化配置，以提升更高效和集約化用地水平。

二是鼓勵盤活存量建設(shè)用地。充分運(yùn)用市場機(jī)制盤活存量土地和低效用地，研究完善促進(jìn)盤活存量建設(shè)用地的稅費(fèi)制度。以多種方式推進(jìn)國有企業(yè)存量用地盤活利用。深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)，深入推進(jìn)建設(shè)用地整理，完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，為鄉(xiāng)村振興和城鄉(xiāng)融合發(fā)展提供土地要素保障。

解讀：近幾十年來的城市化快速發(fā)展使得城鎮(zhèn)的邊界不斷放大，城市建設(shè)用地也在不斷的擴(kuò)大，但城市建設(shè)用地的效率是比較低的，如果城市建設(shè)再繼續(xù)擴(kuò)張新空間的話，就導(dǎo)致政府的財(cái)政壓力較大，同時基本農(nóng)田也受到?jīng)_擊，這種外延式的擴(kuò)張對經(jīng)濟(jì)增長是不利的。

同時，鼓勵盤活存量建設(shè)用地，能夠真正形成多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房體系。由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變遷，原來的工業(yè)用地效率低下，城市國有企業(yè)存在一些閑置土地。但由于土地性質(zhì)和使用用途的管制，這些土地?zé)o法盤活利用。而另一方面，城市租賃和保障性住房缺乏土地，很難通過土地招拍掛的方式提供。因此，“充分運(yùn)用市場機(jī)制盤活存量土地和低效用地，研究完善促進(jìn)盤活存量建設(shè)用地的稅費(fèi)制度，以多種方式推進(jìn)國有企業(yè)存量用地盤活利用”，能夠讓城市中閑置的土地得到充分合理的利用，有利于閑置低效廠房倉庫改造為租賃住房，為新市民提供安全可支付的居住空間，真正實(shí)現(xiàn)多主體供給、多渠道保障和租購并舉。

目前各地的土地類型轉(zhuǎn)換依然較為嚴(yán)格，但隨著租賃市場的發(fā)展、工作用地需求的變化，未來的土地市場政策的靈活性也需進(jìn)一步提升，以推進(jìn)房住不炒、租購?fù)瑱?quán)的房地產(chǎn)政策持續(xù)深化，并推進(jìn)各地存量土地盤活并有序使用。

三是完善土地管理體制。完善土地利用計(jì)劃管理，實(shí)施年度建設(shè)用地總量調(diào)控制度，增強(qiáng)土地管理靈活性，推動土地計(jì)劃指標(biāo)更加合理化，城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)使用應(yīng)更多由省級政府負(fù)責(zé)。在國土空間規(guī)劃編制、農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記基本完成的前提下，建立健全城鄉(xiāng)建設(shè)用地供應(yīng)三年滾動計(jì)劃。探索建立全國性的建設(shè)用地、補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制。加強(qiáng)土地供應(yīng)利用統(tǒng)計(jì)監(jiān)測。實(shí)施城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一調(diào)查、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一整治、統(tǒng)一登記。推動制定不動產(chǎn)登記法。

解讀：土地供應(yīng)更加富有彈性，更加符合需求規(guī)律。過去我國的土地出讓與人口流動趨勢存在一定的失衡，三四線城市土地供應(yīng)量大，而人口聚集的核心城市土地供應(yīng)縮減，導(dǎo)致地價、房價上漲。此次意見提出，“實(shí)施年度建設(shè)用地總量調(diào)控制度，增強(qiáng)土地管理靈活性，推動土地計(jì)劃指標(biāo)更加合理化，探索建立全國性的建設(shè)用地、補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制”，就是要推動土地供應(yīng)根據(jù)需求而定，建立“人-房-地”聯(lián)動的土地供應(yīng)機(jī)制，一線城市土地供應(yīng)有望增加，緩解房價上漲的壓力。三四線城市土地相應(yīng)減少，避免土地資源浪費(fèi)，避免空城“鬼城”。

四是深化產(chǎn)業(yè)用地市場化配置改革。健全長期租賃、先租后讓、彈性年期供應(yīng)、作價出資（入股）等工業(yè)用地市場供應(yīng)體系。在符合國土空間規(guī)劃和用途管制要求前提下，調(diào)整完善產(chǎn)業(yè)用地政策，創(chuàng)新使用方式，推動不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換，探索增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給。

解讀：“健全長期租賃、先租后讓、彈性年期供應(yīng)、作價出資（入股）等工業(yè)用地市場化配置改革”，從根本上來說是縮短用地年限，降低中小微企業(yè)的用地成本，降低土地要素的價格。從產(chǎn)業(yè)用地政策來看，隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，新興產(chǎn)業(yè)的用地空間其實(shí)是很小的，但單宗土地出讓不可能分割成小塊進(jìn)行出讓，因此無法滿足用地需求?！疤剿髟黾踊旌袭a(chǎn)業(yè)用地供給”將不同企業(yè)不同產(chǎn)業(yè)的用地需求協(xié)同起來，推動不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換，在產(chǎn)業(yè)用地上做到靈活轉(zhuǎn)換，滿足產(chǎn)業(yè)升級對空間及用地的需求。

（貝殼研究院首席市場分析師許小樂、廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉、58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對本文進(jìn)行解讀）