如果說(shuō)房子、教育、醫(yī)療是人的三大“戰(zhàn)場(chǎng)”，那么集前兩者于一身的學(xué)區(qū)房恐怕是一場(chǎng)讓人耗盡心力的“惡戰(zhàn)”。為了不讓孩子輸在起跑線上，不少焦慮的家長(zhǎng)愿意窮盡所有財(cái)力去拼一套學(xué)區(qū)房。

近日，北京家長(zhǎng)們的焦慮癥可能更嚴(yán)重了。

4月30日，北京市學(xué)區(qū)資源最豐富的西城區(qū)出臺(tái)入學(xué)新規(guī)，主要有兩點(diǎn)內(nèi)容：

1、自2020年7月31日后，西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

2、自2020年起，西城區(qū)將對(duì)適齡兒童入學(xué)登記地址及就讀學(xué)校實(shí)施記錄，自該房產(chǎn)地址用于登記入學(xué)之年起，原則上六年內(nèi)只提供一個(gè)登記入學(xué)學(xué)位(符合國(guó)家生育政策的除外)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是多校劃片+“六年一學(xué)位”。

多校劃片意味著一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)多個(gè)學(xué)校，為了上某個(gè)名校而高價(jià)購(gòu)買(mǎi)來(lái)的“對(duì)口”學(xué)區(qū)房變得不一定“對(duì)口”了，學(xué)區(qū)房可能會(huì)失去名校的高溢價(jià)；“六年一學(xué)位”則表示，一套房產(chǎn)在6年內(nèi)，只能有1個(gè)直系子女就近在學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)（二胎除外）。兩點(diǎn)內(nèi)容都是為了給學(xué)區(qū)房熱和擇校熱降溫，避免炒作。

最近幾年的報(bào)道中，處處可見(jiàn)學(xué)區(qū)房的瘋狂：北京5平米多點(diǎn)的“老破小”拍出120多萬(wàn)元的高價(jià)；一套不到40平方米的學(xué)區(qū)房，就要1000多萬(wàn)；深圳學(xué)位房?jī)r(jià)格大漲，有小戶(hù)型一平米超過(guò)30萬(wàn)元；還有其他的什么房?jī)r(jià)“跳漲”，一猶豫就被搶光等等消息更是不絕于耳。

那么問(wèn)題來(lái)了，多校劃片之后，北京的學(xué)區(qū)房會(huì)“涼涼”嗎？以北京為標(biāo)桿，全國(guó)的學(xué)區(qū)房是否會(huì)就此脫下瘋狂的外衣？

這趟“末班車(chē)”有點(diǎn)燙手

過(guò)去每次因?yàn)閾尨钫吣┌嘬?chē)都會(huì)造成需求的集中釋放。這次也不例外。現(xiàn)在距離西城區(qū)的學(xué)區(qū)房新政落地時(shí)間7月31日還有兩個(gè)多月，西城幾個(gè)熱門(mén)片區(qū)的學(xué)區(qū)房掛牌量和交易量雙雙猛增。

火到什么程度呢？據(jù)媒體報(bào)道，“五一”期間，宏廟小學(xué)對(duì)口小區(qū)豐匯園36小時(shí)就成交了3套千萬(wàn)元級(jí)的老破小學(xué)區(qū)房，最高單價(jià)超過(guò)25萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)人士透露，目前德勝、金融街等熱門(mén)區(qū)域附近的一居室、小兩居差不多都被買(mǎi)空了，市場(chǎng)上還沒(méi)被定下來(lái)的大都是總價(jià)在1500萬(wàn)元以上的房子。

貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，近一周（5.1-5.8）北京西城區(qū)日均掛牌量環(huán)比4月增長(zhǎng)400%。以對(duì)口宏廟小學(xué)的豐匯園小區(qū)為例，“五一”期間的新增掛牌量是4月全月的兩倍以上，48平方米、50方米戶(hù)型的成交熱度明顯上升。

雖交易活躍，不過(guò)，目前學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)大漲。貝殼數(shù)據(jù)顯示，5月4日，匯豐園小區(qū)48平方米的住宅成交價(jià)格較4月同戶(hù)型、同裝修的成交下降50萬(wàn)元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新社國(guó)是直通車(chē)記者表示，7月31日新政策落地后，會(huì)對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格產(chǎn)生一定影響，特別是少數(shù)最頂級(jí)的學(xué)校，比如育翔小學(xué)、實(shí)驗(yàn)二小、宏廟小學(xué),裕中小學(xué),椿樹(shù)館等直升熱門(mén)小學(xué)，短期肯定是利空，會(huì)影響價(jià)格下調(diào)3%-5%左右。但對(duì)于區(qū)域內(nèi)普通學(xué)校來(lái)說(shuō)，反而是利好，因?yàn)閷W(xué)區(qū)名額不緊張。

學(xué)區(qū)房會(huì)涼嗎？

北京的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源集中在東城、西城、海淀三個(gè)區(qū)域，西城是最后一個(gè)提出多校劃片政策的區(qū)域

早在多年前，教育部就提出在“教育資源配置不均衡、擇校沖動(dòng)強(qiáng)烈的地方”，積極穩(wěn)妥采取多校劃片，將熱點(diǎn)小學(xué)、初中分散至每個(gè)片區(qū)，確保各片區(qū)之間大致均衡。

可見(jiàn)，多校劃片應(yīng)該以義務(wù)教育資源均衡化為基礎(chǔ)，才能真正起到預(yù)期目的。目前北京各個(gè)名校的分校在各區(qū)域遍地開(kāi)花，但其質(zhì)量卻良莠不齊，距離真正意義上的均衡還有很多路要走。

單看近期北京西城區(qū)的政策，張大偉指出，即便多校劃片了，學(xué)區(qū)房還是學(xué)區(qū)房，其背后優(yōu)質(zhì)教育資源的溢價(jià)并沒(méi)有消失，人們對(duì)學(xué)區(qū)房的需求也不會(huì)消失。所以認(rèn)為新政之后學(xué)區(qū)房會(huì)“涼涼”，實(shí)是言之尚早。

一位網(wǎng)友指出，如果買(mǎi)北京東城區(qū)新鮮胡同的房子，“多?！眲澠瑹o(wú)非就是史家、史家分校、和新鮮胡同小學(xué)，都是名校。但是如果把房子買(mǎi)在天通苑還能劃到好學(xué)校么？

多校劃片本身似乎也并沒(méi)有帶來(lái)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)的大降溫?？纯春５韰^(qū)，當(dāng)?shù)匾?guī)定2019年1月1日開(kāi)始實(shí)施多校劃片。但政策前后，海淀區(qū)學(xué)區(qū)房的價(jià)格并未出現(xiàn)明顯波動(dòng)。以過(guò)去中關(guān)村三小的對(duì)口小區(qū)蜂鳥(niǎo)家園為例，2020年3月該小區(qū)二手房的掛牌價(jià)與2018年學(xué)區(qū)房政策調(diào)整前并沒(méi)有明顯的變化，一居室的成交價(jià)在600萬(wàn)-700萬(wàn)元。

新冠肺炎疫情還可能帶來(lái)對(duì)學(xué)區(qū)房的額外需求。張大偉表示，從北京2014-2016年的新生兒數(shù)量來(lái)看，未來(lái)3年，北京將迎來(lái)“幼升小”的高峰，特別是在2022年。加之疫情影響導(dǎo)致留學(xué)或者選擇國(guó)際學(xué)校的家庭減少，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)反而會(huì)更加炙手可熱。

買(mǎi)學(xué)區(qū)房不只是個(gè)經(jīng)濟(jì)賬

買(mǎi)學(xué)區(qū)房劃算嗎？認(rèn)真考慮過(guò)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的人可能都知道，學(xué)區(qū)房大多是老破小，沒(méi)什么環(huán)境可言，水管、電路、馬桶等配套也不太好使，居住體驗(yàn)很差。不少人買(mǎi)來(lái)甚至只是為了學(xué)區(qū)名額，并不真的居住。

從出租的角度來(lái)說(shuō)，有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，一些老破小的租房收益率甚至不到1%，還不如把錢(qián)存銀行。

這樣看來(lái)，買(mǎi)一套動(dòng)輒上千萬(wàn)的學(xué)區(qū)房似乎并不劃算。但是學(xué)區(qū)房的價(jià)值并不完全是個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而是涉及到階層變動(dòng)等深層次的社會(huì)心理問(wèn)題。

一直以來(lái)，買(mǎi)學(xué)區(qū)房有一條很清晰的邏輯鏈條?；◣装?、上千萬(wàn)買(mǎi)套老破小，孩子可以保證上對(duì)口的牛校小學(xué)，然后直升重點(diǎn)初中，大比例進(jìn)入重點(diǎn)高中，之后是考入國(guó)內(nèi)的重點(diǎn)大學(xué)或者出國(guó)留學(xué)。孩子有不小的幾率能成為精英，走上人生巔峰。即便孩子沒(méi)能成為頂尖精英人才，房子也沒(méi)白買(mǎi)，一轉(zhuǎn)手，還能賺個(gè)幾百萬(wàn)。

當(dāng)然，在目前的市場(chǎng)環(huán)境之下，賣(mài)掉學(xué)區(qū)房再大賺一筆的可能性不大，但對(duì)很多家有適齡孩子的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，學(xué)區(qū)房是剛需，買(mǎi)了再轉(zhuǎn)手也不太會(huì)虧本。

有人認(rèn)為，學(xué)區(qū)房的焦慮主要集中在中產(chǎn)階級(jí)身上。他們通過(guò)高考，從農(nóng)村走到城市甚至是大都市，然后又通過(guò)奮斗買(mǎi)房、換房進(jìn)入現(xiàn)在的階層，每一次的變化都伴隨巨大的焦慮和競(jìng)爭(zhēng)。

一方面，路徑依賴(lài)讓他們希望孩子從源頭上接受更好的教育，以復(fù)制他們?cè)?jīng)的奮斗路線和成功經(jīng)驗(yàn)；另一方面，階層變化向下容易向上難，想要讓下一代過(guò)的比自己好，最直接可靠的方式就是投資教育。所以，有人將為學(xué)區(qū)房額外付出的溢價(jià)視為為打破階層固化而交的“買(mǎi)路錢(qián)”。

房子能解決教育問(wèn)題嗎？

但從另一個(gè)角度來(lái)看，把教育和房子放在一起形成的學(xué)區(qū)房其實(shí)是教育走向公平的產(chǎn)物。

張大偉指出，以北京為例當(dāng)下最熱門(mén)的宏廟，裕中，椿樹(shù)館等直升熱門(mén)小學(xué)大多是9年一貫制學(xué)校。過(guò)去這些學(xué)校的初中部分基本都需要“拼關(guān)系”、“批條子”才能上。現(xiàn)在雖然學(xué)區(qū)房貴，但一定程度上保證了游戲的公平和規(guī)則的穩(wěn)定。

但房子并不能解決教育的問(wèn)題，單靠多校劃片也很難真的給學(xué)區(qū)房降溫。

大家都知道學(xué)區(qū)房的價(jià)值并不在于房子本身，而在于其所捆綁的戶(hù)籍、教育資源、同學(xué)資源等一系列隱性?xún)r(jià)值。而多校劃片并沒(méi)有改變這種本質(zhì)，而是增加了優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)成本和風(fēng)險(xiǎn)。

真正能解決教育資源稀缺問(wèn)題的，唯有教育公平性。有的地方采用統(tǒng)考制度，完全以分?jǐn)?shù)說(shuō)話(huà)，讓孩子自行競(jìng)爭(zhēng)。公平性確實(shí)得到了保證，但這種方式也存在過(guò)度強(qiáng)調(diào)應(yīng)試教育，培養(yǎng)不出多能人才的問(wèn)題。

有評(píng)論指出，讓更多普通學(xué)校擁有更多更好的師資等資源才是根本。各區(qū)域?qū)W校教學(xué)水平差不多，才能真正讓人放棄對(duì)牛校的追逐，才能真正淡化學(xué)區(qū)房的概念。 

（原題：《這趟末班車(chē)有點(diǎn)燙手，學(xué)區(qū)房真的要涼了？》）