在韓國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷飛速發(fā)展的時(shí)代，房地產(chǎn)投資憑借其高額的回報(bào)率成為了韓國(guó)投資者的首要投資選擇，高額的租房定金（通常為房子價(jià)值的70%）和傳貰制度成為了房東進(jìn)行獲得資產(chǎn)凈利潤(rùn)的重要條件。然而，飛速上升的房?jī)r(jià)和高昂的定金迫使許多年輕人離開(kāi)大城市，或者選擇背上高額的貸款。同時(shí)，一旦房東投資失敗，租客就會(huì)失去所有的定金，而那往往是租客一生的積蓄。另一方面，在文在寅政府努力通過(guò)稅收遏制房?jī)r(jià)上升的同時(shí)，許多韓國(guó)家庭卻表示房地產(chǎn)是他們的主要投資，貿(mào)然降低房?jī)r(jià)必然會(huì)引起民眾的不滿。因此，如何通過(guò)合理的手段抑制房?jī)r(jià)瘋漲，同時(shí)解決人民對(duì)于資產(chǎn)流失的不滿，將會(huì)成為文在寅政府的一大難題。

韓國(guó)首爾汝矣島漢江公園

在擔(dān)任韓國(guó)總統(tǒng)的三年半內(nèi)，文在寅經(jīng)歷了很多重大事件：消除了2017年潛在的戰(zhàn)爭(zhēng)威脅；在2018到19年間，推進(jìn)了唐納德·特朗普和金正恩的三次會(huì)面；并在2020年成功領(lǐng)導(dǎo)人民針對(duì)冠狀病毒采取了有效的應(yīng)對(duì)措施。但是這一回，他的團(tuán)隊(duì)也許終于碰上了棘手的問(wèn)題：首爾的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房地產(chǎn)在每個(gè)國(guó)家都是一個(gè)敏感的政治問(wèn)題，但在首爾，這個(gè)問(wèn)題是爆炸性的。由于缺少其他的投資選擇，韓國(guó)的財(cái)富流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的程度異常之高。韓國(guó)的國(guó)內(nèi)股市尚可，但并不理想：財(cái)閥集團(tuán)在整個(gè)市場(chǎng)中所占的份額過(guò)多（截至2020年3月，僅三星電子就幾乎占了整個(gè)韓國(guó)綜合股價(jià)指數(shù)市值的34％），因此投資者很難獲得穩(wěn)定且多元化的投資。同時(shí)，財(cái)閥公司的治理問(wèn)題也一直存在著，該問(wèn)題可能會(huì)導(dǎo)致公司操縱股價(jià)，進(jìn)而削弱公眾投資者對(duì)韓國(guó)股市的信心。在國(guó)外投資，尤其在炙手可熱的美國(guó)股票市場(chǎng)上進(jìn)行投資，越來(lái)越受到韓國(guó)投資者的歡迎，但由于對(duì)美國(guó)股市的不熟悉以及匯率波動(dòng)，使韓國(guó)投資者的回報(bào)變得難以預(yù)期。

相反，房地產(chǎn)是直觀的：這一市場(chǎng)是肉眼可見(jiàn)的，不會(huì)憑空消失，并且其價(jià)值不會(huì)像股票一樣轉(zhuǎn)眼清零。韓國(guó)的投資者已經(jīng)總結(jié)出了一套對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行成功投資的公式：（值得投資的房產(chǎn)需要）位于市中心，周?chē)蟹奖愦畛说墓步煌?，這些條件似乎非常明確，尤其是考慮到韓國(guó)有一半人口居住在大城市中。韓國(guó)投資者還記得，在1980年代韓國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始爆發(fā)性增長(zhǎng)時(shí)，首爾的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)所帶來(lái)的“傳奇”回報(bào)。1977年，一套位于江南區(qū)中心，狎鷗亭的1000平方英尺的公寓約為14000美元；到了2020年，同一套公寓的價(jià)值已經(jīng)超過(guò)200萬(wàn)美元；其凈回報(bào)率為14286％，在43年間的年化回報(bào)率為330％。在這樣投資情況下，2019年的數(shù)據(jù)顯示，有超過(guò)85％韓國(guó)家庭財(cái)富中包含非金融資產(chǎn)（主要是房地產(chǎn)）。相比之下，截至2016年，美國(guó)家庭財(cái)富中只有35％屬于非金融資產(chǎn)；而截至2015年，擁有非金融資產(chǎn)的日本家庭占43％。原因是美國(guó)和日本家庭傾向于以金融資產(chǎn)（例如股票和債券）而非房地產(chǎn)的形式持有財(cái)富。

韓國(guó)獨(dú)特的傳貰制度讓投資房地產(chǎn)變得更加容易。對(duì)于不熟悉這套制度的人來(lái)說(shuō)，這套制度似乎有些荒謬：在租期（通常為兩年）中，房客要向房東預(yù)付一大筆定金，通常是房子價(jià)值的70%左右。租客不向房東支付任何其他款項(xiàng)，房東在租約結(jié)束時(shí)退還全部押金。實(shí)際上，房東是從房客處借錢(qián)，而不收取任何利息。房東不會(huì)在每個(gè)月收取租金，而是在租期中通過(guò)投資借來(lái)的押金來(lái)賺錢(qián)。這種不同尋常的制度是韓國(guó)的快速增長(zhǎng)時(shí)期的產(chǎn)物，這是對(duì)無(wú)法進(jìn)行可靠的信用檢查、無(wú)法指望房客定期付款，以及高得離譜的資本回報(bào)率時(shí)代做出的回應(yīng)。在20世紀(jì)60年代，韓國(guó)一年期存款的典型利率遠(yuǎn)高于20%，房東僅僅通過(guò)持有一筆錢(qián)，就足以收獲優(yōu)秀的回報(bào)。時(shí)至今日，傳貰仍是房地產(chǎn)租賃的主要形式，今年6月的數(shù)據(jù)顯示，首爾71%的租賃交易是基于傳貰制度。

隨著韓國(guó)經(jīng)濟(jì)成熟，銀行利率下降到現(xiàn)實(shí)水平，聰明的投資者想出了一種從傳貰金中獲得回報(bào)的新方法：再投資房地產(chǎn)。例如，一個(gè)有投資野心的房東可以先找一個(gè)傳貰租戶，讓他先交35萬(wàn)美元的定金，然后再花15萬(wàn)美元（相當(dāng)于房?jī)r(jià)的30%），（支付首付）買(mǎi)下一套價(jià)值50萬(wàn)美元的公寓。兩年后，在租賃結(jié)束時(shí)，房東可以以60萬(wàn)美元的價(jià)格出售公寓（對(duì)于首爾蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是一個(gè)合理的升值速度），償還租戶的存款35萬(wàn)美元，并獲得10萬(wàn)美元的盈利。對(duì)比兩年的初始投資（15萬(wàn)美元），房東的回報(bào)率約為66%。這種做法后來(lái)被稱為“空房投資”（gap investment），有投資欲望的房東會(huì)對(duì)多處房產(chǎn)進(jìn)行這樣的投資：同樣的例子，但他們會(huì)用從另一名租戶拿到的35萬(wàn)美元的訂金，去購(gòu)買(mǎi)價(jià)值116萬(wàn)美元的第二套公寓，然后再讓更貴的公寓實(shí)現(xiàn)增值。近年來(lái)，激進(jìn)的投資者在數(shù)以百計(jì)的房屋中實(shí)施這一計(jì)劃，創(chuàng)造了一個(gè)極其危險(xiǎn)且完全不受監(jiān)管的金融生態(tài)系統(tǒng)。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)低迷，房東的破產(chǎn)就會(huì)使成百上千人的傳貰金（jeonse）化為烏有，而傳貰金通常是租客一生的積蓄。例如，在2019年6月，一名房地產(chǎn)投資者在實(shí)施投資套利（指房產(chǎn)價(jià)格與傳貰金之間的“差價(jià)”，通常為30%，但也可以在10%到40%之間波動(dòng)）計(jì)劃中，購(gòu)買(mǎi)了首爾江西（Gangseo）區(qū)280套房子，并在之后破產(chǎn)，這毀掉了他租戶一生的積蓄。即使該體系按照預(yù)期運(yùn)行，也已經(jīng)存在推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲的推動(dòng)力，以防止傳貰系統(tǒng)的消亡。

戴口罩的人們經(jīng)過(guò)韓國(guó)首爾明洞一處打折的橫幅，韓國(guó)延長(zhǎng)首都圈加強(qiáng)版防疫措施。

中央銀行為回應(yīng)新冠疫情所提供的廉價(jià)資金只會(huì)使這一趨勢(shì)更加惡化。由于異常低的利率造成流動(dòng)性過(guò)剩，資金流入資產(chǎn)（房地產(chǎn)）并推高資產(chǎn)價(jià)格。在美國(guó)，這種增長(zhǎng)反映在股票市場(chǎng)上，盡管大流行對(duì)經(jīng)濟(jì)造成了破壞，但股票市場(chǎng)仍在繼續(xù)攀升。但是在韓國(guó)，首選的投資資產(chǎn)是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)隨即瘋狂上漲。自2017年以來(lái)，首爾的平均房?jī)r(jià)上漲了50％，有著世界上最快的增長(zhǎng)速度。即便是位于中產(chǎn)階級(jí)社區(qū)（比如首爾北部邊緣的恩平區(qū)）的一套1000平方英尺的中等公寓，也能輕松賣(mài)出100萬(wàn)美元以上的價(jià)格。這種增長(zhǎng)比美國(guó)的股市泡沫更有害，因?yàn)轱j升的房?jī)r(jià)正迫使初次就業(yè)的年輕人離開(kāi)首爾，迫使他們不得不花幾個(gè)小時(shí)乘坐擁擠的公共交通去市中心上班。為了支付隨著房?jī)r(jià)攀升而膨脹的傳貰金，年輕人通常不得不貸款，這成為了學(xué)生貸款債務(wù)之外的額外負(fù)擔(dān)。

韓國(guó)政府已經(jīng)提出了一項(xiàng)包含所有可行方案的計(jì)劃來(lái)抑制房?jī)r(jià)的上升。今年7月，執(zhí)政的民主黨在程序閃電戰(zhàn)（procedural blitzkrieg）中通過(guò)了一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的法律，并在今年4月的議會(huì)選舉中贏得了多數(shù)席位。此次修訂提高了針對(duì)非住宅房地產(chǎn)投資者的稅收：針對(duì)那些擁有多套住房的投資者的房產(chǎn)稅從3.2％升至6％、企業(yè)（而非自然人）獲得的房產(chǎn)投資收益將被面臨20%的額外征稅、房產(chǎn)贈(zèng)與稅也從62%提高到了72%，此舉是為了防止富裕的老年人通過(guò)給年幼的孩子財(cái)富，并以他們的名義投資房地產(chǎn)。此次修訂還限制了向不打算居住的購(gòu)房人發(fā)放的貸款，從而抑制了空房投資，遏制了進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)剩流動(dòng)性。這項(xiàng)修訂也保護(hù)了租房者，因?yàn)樽夥空呖梢宰詣?dòng)選擇延長(zhǎng)租期，而房東只能根據(jù)某些被規(guī)定的原因拒絕延長(zhǎng)租期。延期租賃的租金漲幅不得超過(guò)5%，所有的租約都要報(bào)告給政府，并由政府記錄在案。這會(huì)為支付了大筆傳貰金的房客提供對(duì)房子的自動(dòng)留置權(quán)。

文在寅政府和民主黨也在解決首爾房地產(chǎn)的長(zhǎng)期供需問(wèn)題。本月，經(jīng)濟(jì)和財(cái)政部宣布了一項(xiàng)計(jì)劃，通過(guò)將公寓建筑的高度限制從35層提高到50層，將最大建筑面積比例從300％提高到500％，為首爾及其周邊地區(qū)提供多達(dá)260000套住房，并將一部分增加的房屋補(bǔ)貼用于為新婚夫婦和無(wú)房者減輕住房壓力。民主黨重新提出了將國(guó)民議會(huì)和部分青瓦臺(tái)總統(tǒng)府遷往韓國(guó)中部世宗市的想法，以減輕首爾自身的負(fù)擔(dān)。為了轉(zhuǎn)移流向房地產(chǎn)的資金，民主黨正在提議設(shè)立“新政基金”（New Deal Fund），讓人們可以選擇投資5G和自動(dòng)駕駛汽車(chē)等大型政府項(xiàng)目。

但文在寅面臨著這些措施帶來(lái)的巨大政治影響，這是韓國(guó)政府迄今在國(guó)內(nèi)面臨的最大挑戰(zhàn)。由于韓國(guó)家庭財(cái)富的很大一部分與房地產(chǎn)息息相關(guān)，試圖降低房地產(chǎn)價(jià)格是一個(gè)政治上極具爭(zhēng)議（third rail issue）的問(wèn)題，相當(dāng)于威脅減少美國(guó)老年人401（k）賬戶或養(yǎng)老基金的余額。房地產(chǎn)問(wèn)題也打擊了文在寅的核心支撐群體：城市的白領(lǐng)階層。他們分為兩類(lèi)：一類(lèi)是通過(guò)房地產(chǎn)投資積累凈資產(chǎn)的人，另一類(lèi)是由于房?jī)r(jià)飆升而被房地產(chǎn)市場(chǎng)拒之門(mén)外的人。韓國(guó)的保守派（地主利益的可靠守護(hù)者）抵制立法機(jī)構(gòu)對(duì)修訂法律的投票，使得國(guó)會(huì)中剩下的民主黨通過(guò)修訂。總統(tǒng)府內(nèi)的幾名高級(jí)官員在被控?fù)碛卸嗵幏慨a(chǎn)并擔(dān)任房東后辭職（他們?cè)诰W(wǎng)上被嘲笑，因?yàn)樗麄冞x擇了房子而放棄了工作）。在激烈的辯論中，民主黨議員金成軍在電視上辯論支持政府政策，但他在之后表示“房?jī)r(jià)不會(huì)下跌”。由于成功應(yīng)對(duì)新冠疫情，文在寅在5月初獲得了高達(dá)71%的國(guó)內(nèi)支持率，但在8月，蓋洛普韓國(guó)（Gallup Korea）的每周民意調(diào)查中顯示，這一支持率降至39%，為其總統(tǒng)任期內(nèi)的最低水平。

然而，初步回報(bào)似乎表明，文在寅政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲的全力打壓正在奏效。房屋價(jià)格的上漲速度從8月份開(kāi)始放緩，江南等熱點(diǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)在過(guò)去幾周沒(méi)有上漲。投資于房地產(chǎn)的私募股權(quán)基金管理的總資產(chǎn)也有所減少，因?yàn)樾露悓?duì)公司擁有的房地產(chǎn)制定了嚴(yán)厲的懲罰。隨著首爾市長(zhǎng)補(bǔ)選將于2021年4月舉行，房地產(chǎn)問(wèn)題很可能會(huì)決定文在寅剩余任期的成敗。

（本文編譯自8月28日的《外交政策》）