城鎮(zhèn)老舊社區(qū)改造是城市更新和高質(zhì)量發(fā)展中的重要議題。以大拆大建為特征的高速城鎮(zhèn)化走向終結(jié)，以整治“城市病”、改善居民生活條件為目標(biāo)的城鎮(zhèn)精細(xì)化治理被提上日程。

2023年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于扎實有序推進城市更新工作的通知》，明確城市更新底線要求，堅持“留改拆”并舉，以保留利用提升為主，鼓勵小規(guī)模、漸進式有機更新和微改造，防止大拆大建。

不同于流程固定的土地招拍掛制度，老舊社區(qū)改造面臨更復(fù)雜的情境，往往需要“一區(qū)一策”甚至“一房一策”，也需要政府、居民、企業(yè)等多元主體充分的協(xié)商博弈。城市更新如何把老舊社區(qū)作為方法？澎湃城市觀察通過梳理上海蕃瓜弄和南京小西湖兩個舊改項目，分析其中的方法、工具和問題，以供借鑒。

上海蕃瓜弄改造項目：企業(yè)投資總包，統(tǒng)一原拆原建

蕃瓜弄位于靜安區(qū)天目西路街道，是2023年上海體量最大的“小梁薄板”改建項目之一。早在1950年代，蕃瓜弄就經(jīng)歷了從“滾地龍”到工人新村的演變，成為上海第一個五層樓工人小區(qū)。在此次舊改之前，這里已進行了加層、平改坡等多次改造。但房屋破損嚴(yán)重，存在內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理、防水和防火性能不佳、管道堵塞、電線老化等諸多問題。

2023年5月，蕃瓜弄小區(qū)舊住房改建居民簽約率突破98%，達到項目正式生效比例。同年11月，改建工程項目開工儀式啟動。

舊改工程采用“原拆原還”方式，預(yù)計三年半后居民可搬回。在工程進行期間，居民需要自行解決居住問題，政府給予一定的租房補貼，并提供搬家費。據(jù)報道，該項目由上海北方企業(yè)（集團）有限公司投資建設(shè)，中鐵二十四局集團有限公司承接總包 。依據(jù)項目效果圖，改建后的住房層高增加，配有獨立廚衛(wèi)和電梯；小區(qū)也將配有地下車庫、社區(qū)衛(wèi)生中心和養(yǎng)老中心、托育點等設(shè)施。

2023年7月16日，上海，搬場車駛離蕃瓜弄。視覺中國 資料圖

南京小西湖更新項目：高校設(shè)計團隊調(diào)研，“一房一策”，社區(qū)營造

小西湖社區(qū)地處老城南東部，是南京市28處歷史風(fēng)貌區(qū)之一。這里靠近夫子廟，毗鄰內(nèi)秦淮河，是南京城南整體風(fēng)貌較為完整的明清傳統(tǒng)民居區(qū)，留存歷史街巷7條、文保單位2處、歷史建筑7處、傳統(tǒng)院落30余處。

盡管擁有珍貴的歷史建筑和人文底蘊，小西湖社區(qū)卻被南京市政府列為需要改造的“棚戶區(qū)”。和許多建成時間較早的舊城區(qū)一樣，這里人口密集，環(huán)境衰敗，屋舍年久失修，巷道和院落內(nèi)隨處可見居民的私自搭建痕跡。

2015年7月，小西湖以秦淮區(qū)重點棚戶區(qū)改造項目備案立項 ，經(jīng)由三所高校志愿者走訪和專家評議，確定由東南大學(xué)團隊承擔(dān)規(guī)劃設(shè)計，南京歷史城區(qū)保護建設(shè)集團負(fù)責(zé)項目實施。歷經(jīng)5年多，團隊通過調(diào)研、規(guī)劃編制、保護修繕、參與性設(shè)計營造等方法，形成了多元主體參與，“小尺度、漸進式”的更新路徑。

改造之后，社區(qū)中心的廣場。下文圖片均為 澎湃新聞記者 倪瑜遙 攝

綜合多篇研究論文，澎湃城市觀察歸納了這一改造項目的幾個特征。

第一，自愿漸進原則。對于希望搬遷的居民，政府提供“貨幣補償、房屋置換、平移安置”3種動遷方式。在異地?fù)Q房安置之外，項目團隊將片區(qū)內(nèi)一棟三層樓老公房改造成“平移安置房” ，以解決動遷居民故土難離的困擾。

對于不愿搬遷的居民，項目團隊盡可能在原有空間改善其居住條件。例如在堆草巷31號，團隊滿足留守居民需要的同時，將騰退出的空間打造成社區(qū)規(guī)劃師的辦公室，形成了功能復(fù)合的“共生院” 。

第二，協(xié)助居民自主更新。對不愿搬離但暫不具備改造條件的居民，團隊通過公私合作的方式幫助更新。例如在堆草巷33號的“共享院”，實施主體出資改造院落，屋主則承諾將院子開放給鄰居和游客，并承擔(dān)花木修剪工作。

“共享院”景觀。

第三，多渠道籌措資金。該項目的資金來源主要依靠政府財政補貼和國企融資，騰遷費用是其中最大的支出。此外，項目鼓勵居民自主更新和民間資本投入，通過土地出讓、適量引進商業(yè)文旅業(yè)態(tài)，為地區(qū)的后續(xù)運營提供經(jīng)濟基礎(chǔ)。

澎湃新聞記者走訪發(fā)現(xiàn) ，改造后的街區(qū)既保留了供居民生活休憩的空間，又引入了咖啡館、藝術(shù)教室等業(yè)態(tài)。社區(qū)商住功能配比合理，在周末吸引了較多客流。相比統(tǒng)一征收改建，小西湖更新項目為居民提供了更多樣的選擇，也展現(xiàn)了在城市更新中尊重民意、賦能居民的可能路徑。

雜貨鋪緊鄰咖啡店，居民、游客各取所需。

但值得注意的是，該項目耗時長，工程精細(xì)，對設(shè)計和施工團隊、居民、政府部門等各方的溝通能力提出了較高要求。在較長的工期中，資金來源、政策變化等不確定因素都可能致使項目停滯。在后續(xù)的空間運營中也面臨平衡商業(yè)與原住民生活、共享空間是否能持續(xù)開放等問題。

陶藝店和小吃店并存。

老舊社區(qū)改造難有“標(biāo)準(zhǔn)答案”，而是一種“可能性的藝術(shù)”

上海蕃瓜弄和南京小西湖兩個舊城更新案例體現(xiàn)出兩種不同的模式。前者由企業(yè)總包，統(tǒng)一原拆原建；后者則依托于設(shè)計團隊的深入調(diào)研，搭建多方參與的漸進式更新框架。兩種探索都各有利弊。如果說土地招拍掛制度是地方政府迅速推進城鎮(zhèn)化的一種“標(biāo)準(zhǔn)化工具”，在城市精細(xì)化治理階段，這樣的標(biāo)準(zhǔn)答案或許不存在了。

居民的自主性、各方的協(xié)商溝通等要素在舊改項目中的權(quán)重上升，這是一個可預(yù)見的趨勢。第三方專業(yè)人士在具體實踐中能總結(jié)出經(jīng)驗和工具，例如近幾年在多地都有實踐的社區(qū)規(guī)劃師制度 。在社區(qū)更新中，社區(qū)規(guī)劃師兼顧溝通協(xié)調(diào)和專業(yè)指導(dǎo)，是反映民眾訴求的代言人。

然而具體的改造規(guī)則如何制定，恐怕要依據(jù)各個社區(qū)面臨的不同處境而定。畢竟每個社區(qū)的屋宇樓棟，那些纏繞在半空的電纜和晾衣繩，以及房檐下生活多年的鄰里，都有各自的故事和糾葛。

此外，多樣的方法、多元的主體最終都繞不開資金的問題——舊城改造如何可持續(xù)？

一個可能的方法是鼓勵社會資本參與舊改。例如在北京市朝陽區(qū)“勁松一區(qū)114號樓” 的原拆原建項目中，街道與民營企業(yè)“北京愿景”簽訂協(xié)議。民企出資參與社區(qū)改造，后續(xù)在物業(yè)管理和空間運營中營利。此外，居民出資自主改造也成為舊改項目的資金來源渠道。

相比路徑清晰單一的土地“招拍掛”，老舊小區(qū)的改造更像是一種“可能性的藝術(shù)”。當(dāng)社區(qū)這一社會矛盾的基層面板被推向城市存量更新的場域，如何平衡各方交錯的利益成為外顯而急切的議題。

參差多態(tài)的老舊社區(qū)不應(yīng)僅僅是被改造的對象，而是豐沃的試驗田和探索城市可能性的方法。